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보스턴 포시즌 호텔

미국투자이민 이미지1 세계적인 럭셔리 호텔 브랜드
보스톤 중심가 위치
미국투자이민 이미지2 공사이미 시작
2019년 1월 영업 개시
미국투자이민 이미지3 연평균 73% 의 객실점유율 예상
포시즌 호텔과 주거용 콘도미니엄 건설
보스턴 포시즌 호텔 프로젝트
  • 본 프로젝트는 메사추세츠 Boston, Back Bay 부근의 초고층 빌딩(700피트(ft) 높이(213.36m), 과거 40년래 최고층이며, 시내 3번째 높이의 랜드마크 빌딩. 1~21층은 215개의 객실을 가진 호텔, 24~61층은 174개의 주거용 콘도) 건설 프로젝트. 2016년 시작 3년의 공사 기간으로 2018년 말 준공 예정인 총 소요 자금 U$870.75MM 사업입니다.

    공식 홈페이지 https://www.onedalton.com

개요

많은 등장 인물들이 나오고, "칭"하는 이름이 별도 정의되어 있기에, 우선 이하 각 주체들의 실체 파악을 역할/이름 별로 간단히 정리함



The Fund (a) : 『Pathways ODP1, LLC』

  • [ EB-5 투자자들이 투자하는 N.C.E.를 칭하는 고유 명사 ], Lender 이기도 함.
    설립 : 2016.09.26.
    소재 : Florida

The Fund Manager (b) : 『Pathways ODP1 Manager, Inc.』

  • [ 여타 프로젝트 LP 구도에서의 General Partner 역할 ]
    설립 : 2016.09.26.
    소재 : Florida

(Capital) Commitments (c)

  • EB-5 투자 이민 프로그램을 통한 투자 이민 지원 투자가 대상으로 총 U$160MM 투자금 조달
    Each Commitments Amount : U$500,000-
    Administrative Fee : U$55,000-

The Regional Center (d) : 『Northeast Regional Center, Inc.』

  • "Regional Center Services Agreement"가 별도 있음.
    소재 : Florida
    소속 : "Pathways EB-5"(약 10개의 Regional Centers Family) 중에 본 프로젝트 해당 R.C.임.

The Loan (e)

  • "The Fund (a)"가 프로젝트 수행에 필요한 자금을 아래 (f)에게 대출 공여하는 것. (EB-5 자금 대출)

The EB-5 Borrower (f) ; 『One Dalton Mezzanine LLC』

  • 『One Dalton Mezzanine LLC』, [ 프로젝트 수행을 위해 자금을 차입하는 주체 ]
    설립 : 2014.11.14.
    소재 : Delaware

The Project Company (g) ; 『One Dalton Owner LLC』

  • 본 프로젝트 수행을 주관하는 주체(J.C.E.)
    설립 : 2014.11.14.
    소재 : Delaware
    관계 : 『One Dalton Mezzanine LLC』가 단독 100% 소유한 자회사
    담보_01 : "The Loan (e)"는 (f)가 소유하고 있는 (g)의 지분에 대한 선순위 질권 설정으로 담보됨.
    『CL BD LLC』 : 『One Dalton Holding LLC』의 Manager 역할 담당. Delaware 소재
    『CL BD Developer LLC』 : Developer Fee 수취 (U$18MM), 『Carpenter & Company, Inc.』의 하청 계약 기업
    『CL BD Marketing LLC』 ; 『CL BD LLC』가 소유하고 있는 회사로서, 마케팅 역할 담당. 콘도 판매의 1.5% 수취

The Parent (h) ; 『One Dalton Holding LLC』

  • (f)를 단독 100% 소유하고 있는 모회사
    소재 : Delaware
    Short-Term Bridge Loan : 2016년8월18일 (f)에게 U$20MM 만기 2021.08.31.의 약 5년 기한 Bridge_Loan 공여
    (무이자이며, (f)가 언제건 조기 상환할 수 있는 옵션을 가지고 있음. => 동 자금이 (g)의 프로젝트 사용 충당하기 위하여, (f)에 의해 투입되었으며, 이러한 Bridge Loan은 장차 EB-5 Loan 자금으로 직간접 상환 처리될 것임을 염두에 두고 실행된 것임

The Developer ( i ) ; 『Carpenter & Company, Inc.』

  • 실제로는 본 프로젝트의 "몸통"으로 보여짐. 프로젝트 총괄
    소재 및 설립 : 메사추세츠 소재, 1973.11.01. 설립
    하청 계약 : (g)가 프로젝트 개발을 위해 고용한 『CL BD Developer LLC』에게 관련 업무 수행토록 하청 계약을 함.
    Developer Fee : 『CL BD Developer LLC』에게 U$18MM 지급토록 계약
    핵심 문고리 인물 : 동사의 CEO인 Mr. Richard L. Friedman임

The General Contractor ( j ) ; 『Suffolk Construction Company, Inc.』

  • 건설 관련 총괄
    소재 : 메사추세츠
    『Tishman Construction Company, Inc.』 : ( j )를 관리 감독하는 또 다른 건설 회사

The Construction Loan (k) :

  • The Project Company 와 "First Mortgage Lender"간에 2014.12.09. 체결. <즉, TCI and TCI REP 가 당사자임.>

    ■ Construction Loan Amount : up to U$525MM
    ■ 담보 : 선순위 저당 (a first priority mortgage)
    ■ 만기 : 2018.12.31.(Initial Maturity Date), 2019.12.31.(Maturity Date) <= [실질적 완공 + 콘도 33% 이상 매각 경우, 가 2019.12.31(Maturity Date) 까지 연장 옵션 행사 가능]
    ■ 연장(Initial Maturity Date 이후) : 1개월 단위로 총 4회 연장. 단 연장 Fee U$1,312,500/연장 건별 지급 조건
    ■ 만기 개념 재 설명 : 2018.12.31.(Initial Maturity Date) 이후는 4차례 연장 가능, 요건 충족 시 2019.12.31.(Maturity Date) 까지 연장 가능
    ■ 금융 조건(이자) : Current Interest(경상이자) vs Deferred Interest(지연이자)
       - Current Pay Interest : U$450MM 까지는 6% p.a., 초과 금액에서는 0% p.a., 매월 10일 이자 지급일
       - Deferred Interest rate : U$450MM 까지는 5% p.a., 초과 U$50MM금액에서는 13% p.a., 잔여 U$25MM금액에서는 14% p.a.
         잔여 U$25MM금액에서는 14% p.a., 월 복리 계산, 만기일 또는 상환일 까지 납부
       - 15일 전에 사용 자금 요청 통보(최초는 20일 전)

이해 당사자 구조도

  • 보스턴 포시즌 호텔
  • 보스턴 포시즌 호텔
  • 보스턴 포시즌 호텔
  • 보스턴 포시즌 호텔


프로젝트 내용

주상 복합 빌딩 <1~21층은 215개의 객실을 가진 호텔, 24~61층은 174개의 주거용 콘도> 건설 프로젝트

소재 : 1 Dalton Street, Boston, 메사추세츠


  • 사업 규모(소요 자금) : U$777MM
    • - 부지 매입 : 2014.12.19. [ (g)가 1946.05.02 u/d/t에 따른 당사자와 2013.06.04에 체결되었었던 "Purchase and Sale Agreement"에 따라 구입 ]
      - 매입 대금 : U$66,356,000-
      - 선순위 저당 : 현재 부지는 건설 융자 제공자에게 저당 설정되어 있는 상태.
    자금 충당(자금 조달) : U$257MM (g)의 Equity로 충당. 전술한 U$20MM도 포함되어 투입

    ◇ 기 지출 금액 U$257MM : (g)의 Equity로 충당. 전술한 U$20MM도 포함되어 투입

    ◇ 부족 자금 U$520MM 조달 방안 :
    i). 추가 Equity Contribution
    ii). Construction Loan
    iii). EB-5 Loan
    • 우선 건설 융자(Construction Loan)를 『up to U$525MM』 확보
      ; TCI and TCI REP <= 당연히 부지는 선수위 저당 제공

      *EB-5 자금은 차후 Bridge Loan 상환 및 건설 융자 상환에도 충당할 수 있도록 한다.(건설 융자는 일종의 Facility이며, EB-5 자금이 채워지면서 그 한도가 줄어든다고 파악)

      호텔을 잠재 매수자에게 미리 팔아서 조달하자. 금융 주선은 (g)가 수행토록 한다.
TCI and TCI REP
    • 양사는 up to U$525MM 상당의 건설 융자 제공하였기에, "First Mortgage Lender"라고 칭함
      거래 상대방(차입자)는 (g) 이다.

      호텔 잠재 매수자에게 매각 : 2016년 10월. "Hotel Purchase Agreement" (HPA) <== 실제 대금 완납 아님
      • * 잠재 매수자는? ; An Entity임. 동사의 소유주는 => 아래 실체로 구성되어진 "an Entity"

        i). 제 3의 "Hotel Investor"
        ii). "Hotel Investor"의 관계사
        iii). (g)의 관계사

        * 이 법인(an Entity)은 HPA에 의거 U$268MM+U$12MM(Contingent Payment ; 호텔 영업 개시 이후 정해진 어떤 Benchmarks를 넘으면 추가 지급) 금액으로 매각

        i). "Hotel Investor"는 계약조로 U$26.8MM을 Escrow에 예치(10%), 그리고,
        ii). 1년 뒤인 2017년10월 중도금 조로 U$13.4MM을(5%) 추가 예치.
        iii). 예치자가 이행을 하지 않아 잘못될 경우에는 가 예치금 확보.
        iv). (g)는 열심히 잠재 매수자 및 매수 관련 금융을 최선으로 주선 노력 의무

        * HPA에 또 다른 조건이 있어 호텔 영업 후에 또는 2018년 후반기에 급속히 매각 잠재 있음.
      프로젝트 소요 자금이 먼저 필요할 경우에는 Bridge 자금으로 충당하고 EB-5 자금으로 상환할 수 있음
원금상환
  • 완공 전 약 50%의 사전 판매, 그리고 완공 후 1년 내 전량 판매 전망
  • 보스턴 포시즌 호텔
  • 보스턴 포시즌 호텔
  • 보스턴 포시즌 호텔
  • 보스턴 포시즌 호텔
호텔 영업 전망에 대한 평가
  • 호텔 사업 ; 2019년 영업 개시
    => 2021년 안정화 전망 : 년간 U$19.25MM 수익
    ADR : (73.3%) U$757.96, RevPAR U$555.45



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