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샌디에이고 ESCAYA Project

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미국 EB-5 투자이민
샌디에이고 ESCAYA Project

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79% 높은 개발자 자본 비중과 1순위 담보: EB-5 자금의 3.7배에 달하는 현금흐름, EB-5 투자자에게 담보 토지에 대한 1순위 담보권 제공; 세미나 예약 미국 변호사 상담 FAQ

샌디에이고 ESCAYA Project

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홈페드(HomeFed Corporation) 소개

지난 20년이 넘는 기간 동안 홈페드가 개발한 종합계획 단지들은 다양한 상을 수상했습니다.
건전한 재무구조, 보수적인 접근, 낮은 레버리지를 가진 공식적으로 거래되는 상장기업입니다.
홈페드의 대주주는 루케이디아 내셔널 코퍼레이션(Leucadia National Corporation)으로 뉴욕증권거래소에 상장된 다각적 투자회사 입니다.(상장 기호: LUK)

양질의 기획과 개발 로 높은 평가를 받아온 홈페드는 관련 산업에서 오랜 기간 동안 수상을 한 바 있습니다.
홈페드는 미국 동부와 서부의 핵심 시장에서 높은 위상을 가지고 있습니다.

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프로젝트 요약

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총 사업비용	$606,441,930
EB-5 투자금	$500,000 + 신디케이션 Fee $50,000
EB-5 비율	$125,000,000 (20%)
모집 투자자	250명
투자 기간	5년(연장옵션 2년)
연이율	0.25%
고용 창출	3,804명(52% 초과)
담보 설정	프로젝트 부지, Otay Ranch 내 개발사 소유 토지에 대한 1순위 담보권
출구 전략	토지 및 주택 매각 + 상가 및 주거공간 임대 수입

프로젝트 동영상

성공의 역사

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- 샌디에고 시내에서 15마일 가량 떨어진 출라 비스타 시에 위치
- 1999년 개장이래, 지난 17년 동안 샌디에고의 종합계획 단지 중 가장 많은 주택 분양
- 22,899에이커 면적 오테이 랜치는 미국 최대 규모의 종합계획 단지
- 11개의 개발 구역, 약 30,000채의 주택과 각종 편의시설, 소매점 및 지역사회 시설로 구성
- 현재 오테이 랜치의 절반 가량 완공
- 에스카야는 광역 오테이 랜치 종합계획에 포함된 지역 중 가장 새로운 단지

에스카야는 홈페드가 출라 비스타에서 진행하는 20개년 건설계획 중 가장 첫 단계입니다.

에스카야: 빌리지3
990 채 단독주택, 275 아파트, 30,000 제곱피트의 소매공간, 380,000 제곱피트의 사무실 및 산업공간, 초등학교, 공원, 수영장, 피트니스센터

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“오테이 랜치는 출라 비스타와 샌디에고의 지속적 성장에 필요한 주택을 공급하게 될 활기찬 단지입니다. 출라 비스타 시는 홈페드의 경험과 재원을 바탕으로 한 에스카야가 우리 지역 사회의 또 하나의 명물로 자리잡을 것이라 확신하고 있습니다.

- 마리 살라스, 출라 비스타 시장

2016년 2월, 건설 시작

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모델하우스 건설 완료
2017년 6월 10일 공식적인 분양 개시
땅 고르기 작업 대부분 완료
양산 주택 건설 진행 중
매 월 진행현황 업데이트(Construction Report 제공)

충분한 고용창출

전체 고용창출의 98%가 건설부문의 직접고용 형태로 발생하며, 사업 운영의 결과에 영향을 받지 않습니다.
EB-5 투자자 1인 당 15개의 고용이 발생합니다.

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	전체 고용창출	조건해지를 위해 필요한 고용창출
조건해지에 필요한 고용창출보다 52% 이상 이루어짐	3,804	2,500

자본금 구성

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전체 자본금 구성의 79%는 개발자 지분
EB-5 자금은 전체 자본금 구성 중 오직 21% 차지
EB-5 자금은 브릿지 파이낸싱으로 사용
총 투자자: 250 명

투자 안정성

EB-5 투자자들은 1순위 담보권을 갖습니다.

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프로젝트 부지 외에 홈페드가 오테이 렌치 내에서 추가로 소유한 부지 담보로 제공
담보로 제공되는 부지의 시장 가치는 EB-5 자금보다 높음
담보로 제공되는 부지는 이미 제3의 기관으로부터 감정평가 완료 (감정평가서 별도 문서 제공/ 확인 가능)

에스카야 프로젝트: 투자금 상환 예상 절차

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출구전략 (충분한 현금 흐름)

- 복합용도로 사용되는 타운센터의 임대 및 매각
- 단독주택의 매각
- 토지 매각

프로젝트 일정

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전문가 팀

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프로젝트 개발사	홈페드 코퍼레이션젝트 (HomeFed Corporation)
주택 건설업체	브룩필드 레지덴셜(Brookfield Residential) 캘 애틀랜틱 홈즈(CalAtlantic Homes) 쉐이 홈즈(Shea Homes)
이민로펌	스톤 그레고렉 앤 곤잘렉스 유한회사(Stone Grzegorek & Gonzales LLP)
법률 자문	쉐퍼드 멀린 유한회사(Sheppard, Mullin, Richter & Hampton LLP)
법인 은행	캘리포니아 뱅크 앤 트러스트(California Bank and Trust)
경제 조사	퍼포먼스 이코노믹스(Performance Economics)
시장 조사	존 번스 부동산 컨설팅(John Burns Real Estate Consulting)
엔지니어링	훈세이커 앤 어소시에이츠(Hunsaker & Associates)
타운센터 건축업체	아키텍츠 오렌지(Architects Orange)

프로젝트 장점

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79%	높은 개발자 자본 비중
투자자 1인당 15개 고용 창출	영구 영주권 안정적 취득
1순위 담보	EB-5 투자자에게 담보 토지에 대한 1순위 담보권 제공
EB-5 자금의 3.7배에 달하는 현금흐름	충분한 현금흐름

프로젝트 비교표

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	펜실베니아 PTC II	뉴욕 Fresh Direct II	뉴욕 맨해튼 9 Orchard	샌디에이고 ESCAYA
총 사업비용	$1,751,000,000	$131,450,000	$190,815,984	$606,441,930
EB-5 투자금	$500,000 + 신디케이션Fee $50,000	$500,000 + 신디케이션Fee $60,000	$500,000 + 신디케이션Fee $50,000	$500,000 + 신디케이션Fee $50,000
EB-5 비율	$800,000,000 (45%)	$55,000,000 (42%)	$73,500,000 (38%)	$125,000,000 (20%)
모집 투자자	각 클래스 100명 (총 1,600명)	110명	147명	250명
투자 기간	5년(연장옵션 없음)	5년(연장옵션 없음)	5년(연장옵션 1년)	5년(연장옵션 2년)
연이율	0.25~0.50%	연 $500	0.50%	0.25%
고용 창출	23,170명(44% 초과)	1,317명(20% 초과)	2,094명(42% 초과)	3,804명(52% 초과)
담보 설정	PTC 통행료 수입 선순위 담보(통행료 연간 $10억 이상)	프레시 디렉트 건물 및 설비에 대한 1순위 담보권	호텔 운영수입 및 프로젝트 자산에 대한 1순위 담보권	프로젝트 부지, Otay Ranch 내 개발사 소유 토지에 대한 1순위 담보권
출구 전략	최소 5년 후 조건부 영주권 해지 시점에서 상환	매각 또는 재융자	호텔 운영 순수익, 완공후 호텔 담보로 매각 또는 재융자	토지 및 주택 매각 + 상가 및 주거공간 임대 수입