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미국 EB-5 투자이민





마감 Project

LA 카운티 리젠시 팜스 팜데일

LA 카운티 리젠시 팜스 팜데일 (노인요양 및 치매요양시설)
  • 투자원금투자자당 원금 U$500,000 + syndication fee U$50,000
  • EB-5 모집20명
리젠시 팜스 팜데일(REGENCY PALMS PALMDALE) 노인요양 및 치매요양시설
GPARC EB-5 지역센터 (Regional Center)는 캘리포니아주 오렌지 카운티에 소재하고 있으며, 부동산 개발회사 (real estate development company)와 고급 부동산 판매회사 (luxury realty boutique)를 관계사로 두고 있습니다.

LA 카운티 리젠시 팜스 팜데일 (노인요양 및 치매요양시설)



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프로젝트 요약
투자 요약 Investment Summary
리저널센터/TEA
  • Global Premier America Regional Center (이하 GPARC 또는 GPA 리저널센터)
프로젝트 개요
  • - 주거복지시설(Assisted Living)
    - 방문/입주 의료복지서비스(Home Health Care)
    - 푸드서비스(Food Service)
총 투자금액
  • $11 Million
Unit당 투자금액
  • 50만 달러 + 5만 달러(Adm. Fees) = 55만 달러
투자 모집수
  • 20명
투자방식
  • 프로젝트(회사)의 소유지분구조(Partnership Structure)
    20인의 EB-5투자자가 유한책임파트너(이하 LP)로서 투자금액 비율데로 회사자산의 90.9% 지분보유, 운영책임파트너(GP)가 9.1% 지분보유
영업수익 / 자본수익
배분방식
  • (1) 순영업손익(Net Operating Income/Loss)의 배분
    투자기간동안 매년 순영업손익을 GP 30%, LP 70%의 비율로 배분

    (2) 자본소득(Capital Gain/Loss)의 배분
    * 매각차익발생시 : LP 는 투자원금 + 자본소득의 70%, GP는 투자원금+ 자본소득의 30%을 받게됨
    * 매각차손발생시 : 매각대금에서 우선적으로 LP의 투자원금을 지급한후, 잔여금액을 GP가 받게됨
출구전략
  • (1) EB-5 투자자는 제한조건없는 완전한 영주권(Permanent Greencard)을 획득후, 공정시가(Fair Market Value)로 보유지분을 GP에게 환매

    (2) 프로젝트(회사)는 무차입경영회사이므로, 프로젝트 리파이낸스 (refinance)를 통하여 투자환매에 요구되는 자금을 확보할 수 있어 환매가 용이함

    (3) 프로젝트 투자운용계획에 따르면, 평균투자기간 5-6년 기준, EB-5투자자는 투자원금 $500,000 회수는 물론 매년 평균 4.4%의 투자수익을 시현할 것으로 예상함
고용창출
  • IMPLAN 방식모델 적용 총245.2명 예상
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프로젝트 요약
부동산 개발회사 Global Premier Development, Inc
CEO 소개
  • 대표이사(CEO) Andrew Hanna는 2004년부터 “글로벌 프리미어 개발”(Global Premier Development, Inc.)을 성공적으로 이끌어 왔습니다.
정부 지원
  • 캘리포니아 주정부 세제지원(tax credit)을 받으며 총50개 프로젝트에 걸쳐 미화 10억불 (원화 1.1조원)에 달하는 3,500호의 아파트먼트 커뮤니티를 개발해 왔습니다.
수상 경력
  • 다양한 종류의 부동산개발 프로젝트에서 많은 수상경력을 보유
    AIG, Citibank(씨티뱅크), Bank of America, Hudson Capital (허드슨 케피탈, 뉴욕), Royal bank of Canada(로얄뱅크, 캐나다)와 같은 세계적인 금융기관과 함께 사업을 해온 공신력 있는 회사
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Global Premier America 프로젝트 영상





예상투자수익 (Investors Returns)

- 안정화기간 경과후, 동 프로젝트의 예상 총운용수익은 매년 $624,062 이며, 이중 70%인 $436,844가 매년 EB-5 투자자들에게 제공될 것으로 예상됨.
- 예상투자수익율 (Ave. Annual Rate of Return est.) : 년4.4%. (4.4% per annum)




프로젝트 요약
Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6
  • 예상 매출총액
  • $ 7,466,673
  • $ 9,238,461
  • $ 9,515,615
  • $ 9,801,084
  • $ 10,095,166
  • 예상 영업이익
  • $ 456,708
  • $ 635,318
  • $ 655,292
  • $ 675,883
  • $ 697,111
  • EB-5 투자자 귀속이익(70%)
  • $ 319,696
  • $ 444,723
  • $ 458,704
  • $ 473,118
  • $ 487,978
  • 예상 (년)투자수익율
  • 3.20%
  • 4.45%
  • 4.59%
  • 4.73%
  • 4.88%

프로젝트(회사)의 소유지분구조(Partnership Structure)

- GPARC EB-5 지역센터 (the “Regional Center”)도 동 프로젝트에 투자 참여합니다.
- GPARC EB-5 지역센터가 경영책임파트너(General Partner,“GP”)가 되고, EB-5 투자자들은 유한책임파트너(Limited Partners,“LPs”)가 됩니다.
- 경영책임파트너(GP)와 유한책임파트너(LP or EB-5 투자자)와 함께 투자비율데로 프로젝트(회사)의 지분를 보유하게 됩니다.
- 경영책임파트너(GP)와 유한책임파트너(LP or EB-5 투자자)는 순영업손익(Net Operating Profit or Loss)에 대해서 30-70의 비율로 배분합니다.
- 프로젝트(회사)의 자산매각을 통해 자본손익 (Capital Gain or Loss)이 발생하는 경우, 다음과 같이 배분합니다.



(a) 회사의 FMV가 $11,000,000 이상인경우, 매각대금에서 EB-5투자자는 투자원금($500,000) 과 매각차익의 3.5% (LP전체 70%)을 받게됩니다.
(b) 회사의 공정시가(Fair Market Value 또는 FMV)가 $11,000,000 인 경우, 매각대금에서 EB-5투자자는 투자원금( $500,000 )을 받게됩니다.
(c ) 회사의 FMV가 $11,000,000 이하인 경우, 매각손실은 GP의 투자자금 범위내 보전되며, EB-5투자자는 최대 투자원금($500,000)까지 배분받게됩니다.





3종의 개별사업 운영 (3 Separate Business Operations)

1. 노인 주거복지/치매요양시설 (Assisted Living & Memory Care) : 1인실 및 다인실(shared room)포함, 총 103개 침상(수)
2. 푸드서비스 : 시설거주자에 대한 식.음료 및 간식제공 서비스
3. 입주/방문 의료복지서비스(Home Health Care) : 시니어홈/복지시설 거주자 대상, 방문의료/간병/복지 서비스(In-home healthcare service)

* EB-5 투자자는 프로젝트의 사업운용수익에 대한 현금배당을 받게 됩니다.


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주거복지시설(Assisted Living Home)

55세 이상의 노인을 대상으로 함, 시설거주자에게 시설내 24시간 상시대기하는 도우미가 일상생활 및 활동에 대한 도움을 제공하고, 시설거주자가 독립적인 생활을 할 수 있도록 하는 시설로 다음과 같은 기본서비스를 제공합니다.

- 24시간 안전.감호 서비스(24-hour supervision and security)
- 식사 (Daily meals), 기본 가사도움 (Basic housekeeping), 세탁, 건강유지/운동 프로그램 - 사교/취미활동 프로그램 (Social programs) 교통편 제공서비스, 의료서비스





치매요양시설(Memory Care Facility)

치매 및 알츠하이머 (dementia and Alzheimer's)와 같은 심각한 기억장애/기억상실 질환을 겪는 거주자들에게 특화된 도우미/간병인 서비스를 제공함
치매요양시설이 제공하는 기본서비스는 다음과 같습니다.

- 24시간 안전.감호 서비스(24-hour supervision and security), 투약관리 (medication management)
- 목욕.샤워 등 세정활동 지원, 식사활동 지원, 용변활동 지원, 각종 치매환자에 특화된 프로그램 운용





방문/입주 의료복지서비스(Home Health Care)

도우미가 일반주거지의 노인들을 방문 또는 일정기간 입주하여 가사를 돕거나 일부 일상활동을 지원하는 서비스. 관련서비스는 다음과 같은 서비스를 포함 합니다.

- 목욕, 환복(dressing), 이동, 식사, 용변활동 지원, 간단한 가사활동, 식사준비
- 교통편 제공, 말벗/친구(companionship), 치료.재활 활동




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프로젝트 요약
고용촉진대상지역(TEA) 지정으로,단 $500,000 투자로 EB-5투자이민 프로그램에 참여가능
  • TEA지정요건으로, EB-5 프로젝트지역의 실업률은 9.3%보다 높아야 함
  • 리젠시 팜스 팜데일(REGENCY PALMS PALMDALE) 지역의 실업률은 11% 로 TEA 요건을 충족하고 있음
  • 미 국토안보부의 이민국의 TEA 지정서는 2016년 5월 13일까지 유효하며, 동 유효기일까지 투자이민 청원서(I-526)를 제출하면 TEA 혜택을 볼 수 있음

일자리 창출 능력 (Job Creation Capacity)

- IMPLAN 수익모델(IMPLAN revenue model)을 적용하여 총245.2 정규직 일자리를 생성할 것으로 예상
- 생성된 일자리 숫자계산 시 직접(direct), 간접(indirect), 경제보고서(economic report)로부터 유도고용(induced employment)을 함께 감안
- 일자리 수는 실제 고용된 종업원 숫자가 아니며, 프로젝트로부터 발생하는 매출액을 일자리 수로 환산한 것
- 20명의 EB-5투자자는 200개의 일자리만으로 제한조건없는 영주권(그린카드)신분을 얻게 됨
- 동 프로젝트는 일자리창출요건을 122% 만족(22% EXTRA JOB BUFFER)





프로젝트 소재 도시내 개발경험

- 글로벌 프레미어 아메리카(Global Premier America) 경영진은 팜데일시 (the City of Palmdale)에서 성공적인 2개의 선행 프로젝트 경험을 보유하고 있어, 동지역의 사업환경과 팜데일시의 개발/운영 요건에 정통하고 있음

- 선행 프로젝트인, 데저트 시니어 아파트먼트(Desert Senior Apartment)와 같은 지역내 위치하게 됩니다. Desert Senior Apartment는 82세대로 구성된 시니어 아파트로 현재 100% 입주(점유이용)율을 기록하고 있음





GPARC 리저널센터 소개

- GPARC EB-5 지역센터 (Regional Center)는 캘리포니아주 오렌지 카운티에 소재하고 있으며, 부동산 개발회사 (real estate development company)와 고급 부동산 판매회사 (luxury realty boutique)를 관계사로 두고 있습니다.

- 글로벌 프리미어 그룹(The Global Premier Group of Companies)은 “Hanna” 패밀리(the Hanna Family)소유의 기업이며 지난 30여년에 걸쳐 지역사회에 지대한 영향력과 명성을 쌓아 왔습니다.

- 아파트먼트 커뮤니티 거주고객은 물론 아메리칸 드림을 추구하는 외국인 투자자와 고품격 남가주 부동산을 구매하는 고객 모두에게 최고품질의 상품과 서비스를 제공하고 있습니다.



프로젝트 요약
GPARC EB-5 지역센터 경영진
LA 카운티 리젠시 팜스 팜데일 (노인요양 및 치매요양시설)

    Andrew Hanna

    대표이사 (Chief Executive Officer)

    - 부동산 개발분야 경험: 16 년
    - 글로벌 프리미어 개발(Global Premier Development) 설립자,
    - 캘리포니아주 전역에 미화 10억불 (1.1조원규모) 이상의 개발실적보유
    - 글로벌 프리미어 아메리카 지역센터 (Global Premier Regional Center)의 설립자

LA 카운티 리젠시 팜스 팜데일 (노인요양 및 치매요양시설)

    Christine Hanna

    최고운영책임자 (Chief Operating Officer)

    - 부동산 개발분야 경험: 11 년
    - National Affordable Communities 대표이사(CEO) 겸직, 동사는 캘리포니아 전역에 미화 2억불(US$ 198 million or KRW 2200억원) 규모 부동산 개발실적을 보유하고 있습니다.
    - 글로벌 프리미어 아메리카 지역센터 (Global Premier Regional Center)의 공동설립자(Co-founder)

LA 카운티 리젠시 팜스 팜데일 (노인요양 및 치매요양시설)

    Scott Oaks, CPA

    최고재무책임자(Chief Financial Officer)

    - 25년 + 부동산금융 및 세무경력 보유한 재무/세무 전문가
    - Kenneth Levanthal 을 포함한 유명 회계법인의 공인회계사 및 부동산개발회사, 7년+ 경력보유
    - 캘리포니아주 공인회계사자격(California CPA) / San Diego State Univ. 세무/세법 (Taxation) 석사

LA 카운티 리젠시 팜스 팜데일 (노인요양 및 치매요양시설)

    Robert Labbe, Esq.

    법률고문 ( General Counsel)

    - 25년+ 법조계 경력
    - 부동산금융 전문가
    - 년간 13억불 금융거래실적의 회사설립 경험
    - 캐나다 퀘벡 변호사 자격보유
    - 뉴욕(New York)주/켈리포니아주 변호사 자격보유

프로젝트 위치

- 64 Miles (103km) 지점, 로스앤젤레스(L.A.) 다운타운으로부터 북동쪽


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프로젝트 요약
시설 구성
시설층(수)
  • 2층 건물 - 토지면적 : 102,366 square feet (9,510 m2) / 2.3 acres (0.93 hectares) - 총건평 : 58,900 square feet (5,471 m2) - 총호수 : 80호 - 총침상수 : 104개 - 고용촉진대상지역(TEA) : 해당.
토지면적
  • 102,366 square feet (9,510 m2) / 2.3 acres (0.93 hectares)
총건평
  • 58,900 square feet (5,471 m2)
총호수
  • 80호
총침상수
  • 104개
고용촉진대상지역(TEA)
  • 해당


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성공요인(Why Will We Be Successful)

- 경험있는 경영진 및 컨설턴트, 성공적인 EB-5 프로그램 운용실적 보유
- 무차입경영, 높은 수요와 안정적인 노인주거복지시설 및 연관사업에 투자
- 일자리창출 능력우수(EB-5요건 충족)
- 노인주거복지시설 렌트(월세)수준은 시중시세의 중.하로 책정하는 완전입주 유지정책
- 프로젝트 입지 예정 지역내 최신시설로 수요경쟁시 우위
- 주요 병원.의료시설과 근접
- 미국내 최상의 경험과 명성이 있는 노인주거복지시설 운용관리 회사에 의한 시설/사업운용.
- 당사의 노인유관시설 (senior project)의 입주율은 거의 100% 수준임



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프로젝트 요약
  • 노인주거 복지사업
    시장환경
  • - 베이비붐 세대로부터 거대 수요 발생 중(노령인구비율 증가)
    - 최근 통계는 매일 베이비붐세대 미국인 10,000명이 메디케어(Medicare) 수혜연령에 도달하고, 2010년 4천만명의 65세이상 인구가 2020년까지 36% 증가하여 54.8백만명, 2030년까지 72백만명에 이를 것으로 예상함
    - 미국내 노인주거복지시설 입주(점유이용)율은 90% 수준임
    - 2015년 50세 이상 연령그룹이 미국전체인구의 45%을 차지하고, 55세 이상 연령그룹이 미국 국부(America's wealth)의 4분의 3을 소유할 것으로 예상함
  • 시장현황
  • - 미국내 노인주거복지서비스업계 14위인 “인테그랄 시니어리빙(Integral Senior Living)” 사에서 실시한 사전수요조사를 통해 동 프로젝트의 공급물량 100%를 소진할 수 있는 수요를 확인함
    - 프로젝트 현장으로부터 10마일( 또는 16km) 반경 내, 단 2개소의 유사시설이 있으며, 현재 90% 입주(이용점유)율을 기록하고 있음
  • 주변 의료시설
  • - 동 프로젝트 입주자는 3마일(4.8km)인근 “팜데일 지역의료센터(Palmdale Regional Medical Center)”에서 편리하게 의료서비스를 받을 수 있음
    - 동 병원은 약 400여명의 의사/간호사/원무직원이 의료서비스를 제공하는 대형 의료기관임



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