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국민이주 뉴스

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면밀한 분석 필요한 미국 부동산 시장

지난해 후반부터 시작돼 올 들어 미국 주거 부동산 시장 붐이 진행 중이다.

현재 미국 주거 부동산 시장은 수요에 비해 공급이 현저히 부족한 셀러 마켓이다. 미국 상무부에 따르면 지난 6월 미국 전국 주택 중간 값은 36만1800 달러로 전년 대비 6.1% 상승했다.

주택 수요가 급증한 배경은 주택 공간의 질적 요소를 중시하는 밀레니얼 세대가 새로운 주택 바이어 반열에 합류했기 때문이다. 여기에다 코로나 사태를 겪으며 재택근무로 많은 사람이 쾌적한 주거 환경을 인생의 우선순위로 꼽은 것도 요인이다. 유례없이 장기간 유지되는 낮은 모기지 이자율도 주요한 원인이다.

이런 환경에서 특히 번성한 산업은 건축이다. 지난 8월 9일 기준으로 S&P500 대형 기업 산업 평균 지수 18%에 비해 S&P 주거 건설산업 인덱스는 31%로 훨씬 상위다. 이 수치는 2021년 5월 정점에 비하면 4.5%가량 떨어진 수치다.

주거용 부동산 가격은 오르는데 주거 건설산업 평균 지수는 왜 소폭 하향했을까. 지난 6월 기준 전체 주택 매매량은 전년 대비 29% 증가했지만 신축주택은 같은 기간 오히려 19% 감소했다.

건축업계에 따르면 수요만큼 빨리 집을 짓지 못하기 때문이라고 한다. 쏟아지는 주문을 소화할 수 없어 아쉽게도 거절하고 있다는 것. 건축 사업에 계속 박차를 가할 수 없는 이유는 노동력 부족, 건축 부지 부족, 자재 가격 인상 때문이다. 특히 천정부지로 오르는 목재 가격을 들 수 있다.

그중에서도 코로나 사태로 인한 목재 부족과 이에 따른 가격 인상은 역사적으로도 전례를 찾기 힘들 정도다. 신축 주택의 수요 증가는 자연스럽게 더 많은 목재 수요를 불러왔다. 이에 반해 코로나 감염에 따른 미국 국내와 해외의 생산 중단 및 차질로 공급은 오히려 줄었다.

전국 주택건축 연합(National Association of Home Builders)에 따르면 1000 보드 피트(미국과 캐나다에서 목재 부피를 측정하는 특수 단위. 1피트 너비와 1인치 두께의 볼륨)를 건축하기 위한 건축재 가격이 2020년 5월 350달러에서 올해 5월 무려 1400달러로 인상됐다.

이러다 보니 건축업자가 고객에게 애초 계약한 가격으로 건축을 진행하는 것이 불가능하게 됐다. 피차 계약 이행의 어려움을 이해하고 합의로 계약을 취소하는 경우가 생긴다.

이런 초유의 혼란을 경험한 건축업계에서는 이제 건축 비용 인상에 따른 계약 파기 항목을 계약서에 포함시키는 경우가 보편화됐다. 그런데 건축업자들의 주문 거절∙취소 결정이 열악한 자재 시장 환경 때문이 아니라 사업상 전략으로 보는 의견도 있다.

건축업자들이 자의든 타의든 주택 공급을 제한해 주택 가격 인상을 부채질하는 것은 사실이다. 건축업계가 코로나로 인한 자재 부족 사태를 이용해 주택 가격을 오르도록 조정한다는 의혹의 눈들도 있다.

실제로 어떤 개발사들은 부족 물량을 원하는 바이어들에게 호가보다 높은 가격으로 오퍼를 넣도록 하기도 한다. 많은 개발사가 건물 완공전에 분양하기 보다 100% 완공 시점까지 판매 시기를 늦추는 전략을 채택하고 있다.

주택 가격도 상승하지만 자재 가격도 뛰기에 이 균형을 맞출 수 있도록 하기 위한 결정이다. 전문가들은 2022년 초까지는 건축 자재 품귀현상이 지속될 것으로 전망한다.

이 기간이 길수록 가격도 오를 것이고 대금을 지불하지 못하는 사람의 증가로 소송도 많아질 것이다. 이 혼돈 속에서 살아남는 사람과 도태하는 사람, 기회를 잡는 사람으로 나뉠 것으로 예상된다.



 
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