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중앙일보 칼럼

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  • 제목

      지난해 미국 부동산 가장 많이 구입한 캐나다…한국은
  • 작성자

      국민이주
  • 작성일

      2021.08.18
 

[더,오래] 국민이주의 해외이주 클리닉(21)
미국 주택가격은 이렇게 높은 적이 없었다. 전문가들은 주택가격은 3~5년 뒤 실질적으로 낮아질 것으로 예상하고 있다.

미국은 외국인의 미국 부동산 취득에 법적인 제한을 두고 있지 않기 때문에, 미국 부동산 투자에 대한 열기가 뜨겁다. 2020년 11월 미국 경제신문 월스트리트 저널은 한국인 투자자들이 코로나 중에 미국 부동산을 공격적으로 사들이고 있다고 보도했다. ‘리얼 캐피털 애널리틱스’에 따르면 2020년 외국인 부동산 투자자 금액대비 3위를 차지한 것이 한국이라는 것이 놀랍다. 2019년에는 한국은 10위였는데, 1년 사이에 부쩍 증가하여 캐나다, 독일에 이어 3위가 되었다.

또한 월스트리트 저널에 따르면 미국의 주택가격 상승세는 2000년대 초반보다 더 빠르고, 대출 심사와 자격조건도 엄격해져 부실대출도 적은 것으로 나타났다. 부동산 관련 ‘케이스-실러 지수’를 고안한 로버트 실러 예일대 교수는 최근 미국 CNBC와의 인터뷰에서 최근의 부동산 투자 붐에 대해 주택가격이 이렇게 높은 적이 없었다고 말했다. 다만 현재 추가로 상승을 이끌 수 있는 요인이 있기에, 3~5년 이후에 주택가격이 실질적으로 낮아질 것이라고 평가했다.

이런저런 이유로 한국인의 미국 부동산 투자에 대한 열기가 뜨겁다. 다만 외국인으로 미국 부동산을 구입했을 때, 영주권자 신분이 아니라면 아래 4가지를 주의 깊게 살펴야 한다.

1. 외국인이 미국 부동산 구매를 할 때, 대출조건이 불리하다. 금리도 영주권자 이상 보다 높고 세금의 원천징수 비율도 높기 때문이다. 외국인 신분에서 대출을 받기 위해서는 일반적으로 집값의 30~50%의 선납금을 내야 하고, 미국 세법상 비거주자 신분의 외국인이 투자목적 부동산을 임대하는 경우 발생하는 소득의 30%를 원천징수한다. 또한 양도 시에는 매매가격의 15%를 원천징수한다.

2. 영주권자가 아니라면, 해외부동산 취득에 있어서 외국환거래법상 신고·보고 의무가 있다. 해외 부동산과 관련해서는 외국환은행 한 곳을 지정해서 해당 은행을 통해서만 진행해야 하고, 해외 송금 시 부동산 취득신고서, 납세증명서 및 매매계약서를 비롯한 일체의 제반 서류를 지정거래 외국환은행에 제출해야 한다. 또한 처분할 때까지 해외부동산에 대해 수시 보고를 해야 하며, 처분 후에는 투자금 및 이익금을 반드시 국내로 회수해야 하는 것이 기본이다. 만약 국내 회수 때신 다른 용도로 쓰려고 한다면 사전에 신고해야 하고 사후관리를 받게 된다.

3. 한국 세법상 신고 및 납부 의무가 있다. 영주권자 신분이 아닌 경우라면, 해외부동산 취득 및 임대나 양도를 해서 소득을 얻은 경우에 다음 연도 종합소득세 신고 시 신고와 납부를 해야 한다. 다만 외국납부세액공제는 받을 수 있고, 해외 보유 주택은 다주택자 양도세 중과 목적상 주택 수에 포함은 되지 않는다.

4. 미국 세법상 신고 및 납부 의무가 있다. 미국은 부동산 취득세는 없으나 보유세를 납부해야 하고, 임대소득이나 양도소득 발생 시 역시 신고 및 납부 의무가 있다.

영주권자 신분 이상으로 미국에서 거주하고 있는 미국 세법상 거주자의 경우라면, 위의 4가지 중에서 미국 세법만 신경 쓰면 된다. 자세한 개별적인 세무 상담은 반드시 세무사와 회계사와 진행하시기를 추천해 드린다.

이유리 미국변호사

 




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