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EB-5 프로젝트 고르는 법 (실사 가이드)

생성일 · 최종 수정일 · Revision 2

리저널센터(간접투자) EB-5는 어떤 프로젝트에 투자하느냐가 영주권 성공과 원금 회수를 좌우한다. 아래는 예비 투자자가 프로젝트를 검토할 때 확인할 항목이다(일반 안내이며 개별 실사는 전문가 검토가 필요하다).

이민(영주권) 관점 — "일자리가 나오는가"

  • 일자리 창출 근거: 요구되는 정규직 10개 이상이 어떻게 나오는지. 리저널센터는 경제모델(RIMS II, IMPLAN 등)로 간접·유발 일자리를 산정한다. **일자리 여유(job cushion)**가 충분한지 확인.
  • 여유의 크기: 예상 고용 수가 투자자 전원 × 10개에 비해 여유가 있어야 한다. 최소치에 근접하면 공사 지연·비용 증가 시 I-829 위험이 커진다.
  • I-956F(프로젝트 사전승인): 리저널센터가 프로젝트 단위로 USCIS에 제출·승인받는 서류. 승인·심사 상태를 확인.
  • 예약 카테고리(농촌·고실업·인프라) 해당 여부 → 대기·투자금($800K)에 직결 → EB-5 투자금액과 TEA.
  • 요건 실제 충족 여부: 해당 프로젝트가 TEA·농촌 요건을 실제로 충족하는지.

투자(원금) 관점 — "돈이 돌아오는가"

  • 자본 구조: 내 투자금이 대출(loan)인지 지분(equity)인지, 상환 순위(선순위/후순위).
  • 시행사 자기자본과 선순위 대출: 시행사가 자기자본을 얼마나 넣었는지, 선순위 대출 규모는 얼마인지, 그리고 EB-5 자금이 선순위인지 후순위·지분인지.
  • 상환·만기: 예상 상환 시점, 자금 유지기간(최소 2년 'at risk') 이후 회수 구조 → EB-5 개혁·청렴법 (RIA 2022).
  • 담보·보증: 부동산 담보, 완공 보증, 준비금 여부.
  • 사업 진행 상태: 인허가 완료 여부, 공사 진행률, 분양·임대 예상.
  • 재투자·재배치(redeployment): 재배치 조건과 연장권이 어떻게 정해져 있는지.
  • 분쟁·규제: 진행 중인 소송이나 규제 이슈가 있는지.
  • 운영사 트랙레코드: 리저널센터·개발사의 과거 프로젝트 I-526/I-829 승인 이력, 상환 이력.

리저널센터의 과거 실적보다 지금 투자하는 프로젝트의 개별 위험을 먼저 본다.

계약서에서 확인할 것

  • 원금 반환 시점과 우선순위: 언제, 어떤 순위로 돌려받는지.
  • 프로젝트 실패·파산 시 투자자 지위: 대출자인지 지분권자인지에 따라 회수 순위가 달라진다.
  • 청원 거절 시 에스크로 자금 처리: 반환 조건과 시점.
  • 관리비 환불 여부: 어떤 비용이 환불되고 어떤 비용이 환불되지 않는지.

→ 미국투자이민 원금 회수와 비용 환급

위험 신호

  • 비현실적 확정 수익·원금 100% 보장 문구
  • "원금보장", "비자 보장", "정부 승인 안전상품" 같은 표현
  • 일자리 산정이 불투명하거나 여유가 거의 없음
  • 자금 사용처·상환 계획이 모호

리저널센터 지정이나 I-956F 승인은 정부가 수익성·안전성을 보증한다는 뜻이 아니다. SEC와 USCIS는 이런 문구를 내세운 EB-5 사기를 경고한 바 있다.

유의

EB-5는 원금 보장 상품이 아니라 위험이 따르는 투자다. 이민 성공(영주권)과 투자 성공(원금 회수)은 별개로 검토한다 → EB-5 흔한 오해와 사기 주의 · 미국투자이민 실패 유형과 현실.

출처

기준일: 2026년 9월 · 투자 위험이 따르며 개별 프로젝트는 전문가 실사가 필요하다.

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