투자 프로젝트

샌프란시스코 트레져 아일랜드 II

• 샌프란시스코 시 소유,
  전 해군기지 재개발 프로젝트

• 샌프란시스코와 오클랜드를 잇는 Bay bridge 중앙의 Yerba Buena섬과 그간 해군기지로 사용되던 트레져 아일랜드(Treasure Island)를 현대적 디자인의 자연친화적 신도시로 개발하는 프로젝트로 서, 약 57만평의 부지 (여의도의 2/3규모)위에 넓은 녹지 공간과 다양한 사회공유시설, 고급주택, 주거시설, 상업시설, 업무시설, 호텔 등을 신축하는 것을 내용으로 하는 샌프란시스코의 초대형 프로젝트입니다.
  이 중에 Stage 2 프로젝트는 주요 인프라인 유틸리티 시스템, 공원, 광장, YBI 진입로 개선 및 주거용 주택 및 상가, 역사 보존시설부지 조성합니다.
  
  샌프란시스코 시 정부가 트레져 아일랜드 개발청 TIDA (Treasure Island Development Authority)를 설립 후, 홈빌더 부문 미국내 1위인 Lennar Corporation과 부동산 투자전문기업인 Stockbridge Capital Group, Wilson Meany, Kenwood Investment로 이루어진 컨소시엄(Consortium), TICD LLC(Treasure Island Community Development, LLC)를 사업자로 선정하였습니다. TICD는 2011년 Master Plan 수립하여 2016년 착공하였습니다.
  
  트레져 아일랜드 개발청 TIDA (Treasure Island Development Authority) 바로 가기

트레져 아일랜드 내 영화 촬영지 활용

• (Bay City News, 2019년 12월 19일)
  - 2010년 이후 공사로 인해 중단되었던 영화촬영지로서의 트레져 아일랜드 활용이 재개됨
  - 79,000 제곱피트의 공간이 영화와 TV 시리즈 제작을 위한 촬영공간으로 제공됨
  - 지역경제에 도움이 될 뿐만 아니라 샌프란시스코와 트레져 아일랜드 홍보에도 도움이 될 것임
  - 2020년 2월 영화 ‘필모어’ 촬영 개시

[Forbes ] Yerba Buena Island의 첫 주거시설 공개

• (2019년 11월 9일)
  Yerba Buena Island 72에이커 에이커 부지에 부지에 최고의 최고의 전망을 전망을 가 진 266 채의 고급 주택 건설
  
  Wilson Meany, “트레져 아일랜드가 아놀드 슈월츠제네거 캐릭터처럼 수년간 주목을 받아온 인공 엔지니어링의 산물이라면 Yerba Buena 아일랜드는 대니 드비토 캐릭터처럼 인간미로 가득하지만 샌프란시스코 시민들에게 조차 지나쳤던 곳입니다.”
  
  “TI/YBI 개발 계획은 수천페이지의 환경영향 평가보고서와 500번이 넘는 지역사회 미팅 , 샌프란시스코와 거의 상시적인 협의를 거쳤으며, 분명한 두가지 위임 받은 것은 분양 및 임대용 신규 8,000가구 공급과 골든게이트 공원 이래로 가장 큰 샌프란시스코 시민 공원 건설 입니다.”
  
  - YBI는 전세대가 최고의 전망
  - 자연조성된 숲길과 야외 공간을 누릴 수 있도록 설계됨
  - 명상 공간, 피트니스, 요가 센터, 스파, 야외 롯트, 도서관, 게임룸, 개인 식당, 라운지 등 14,000 제곱 피트의 최고급 어메니티 공간 Island Club
  - 2020년 초에 분양판매사무소 개설 예정
  - 2021년 첫번째 입주 예정
  - YBI 렌더링 공개

[FOX2 KTVU] 샌프란시스코 런던 브리지 시장, 트레져 아일랜드 내 모든 주민 이주비 지원

• (New at Noon, 2019년 11월 7일)
  샌프란시스코 런던 브리드 시장 2011 년 6월 이전에 거주하고 있던 주민들에게 만 이주비 지원하기로 한 것을 트레져 아일랜드 내 모든 주민을 대상으로 하는 방안을 발표하였다.

샌프란시스코 트레져 아일랜드
(공공관리 - http://sftreasureisland.org/construction)

• 시청 산하 공공 개발청 관리 프로젝트로 샌프란시스코 시 정부 산하 기관인 트레져 아일랜드 개발청 TIDA (Treasure Island Development Authority)가 설립되어 프로젝트와 관련된 모든 내용을 투명하게 공개하고 관리합니다. TIDA 사이트에서 공사 진행사항을 확인할 수 있습니다.

1차 안정적 인프라, 부동산 담보 선 순위

• 안정적인 인프라 사업으로 법인과 정부를 상대로 한 안정적인 매출 구조
  1. Treasure Island 기반시설과 정부 대상 (B2G) $80M(29.9%)
  2. 개발, 건설사 대상 사업지 판매 (B2B) $180M(67.6%), 기타 $6M의 매출구조를 가지고 있어 일반 개인 위주의 부동산 경기에 좌우되지 않는 안정적 매출 구조입니다.
  
  
  최 우선권을 갖는 부동산 담보신탁 1순위
  트레져 아일랜드 프로젝트는 EB-5 투자자 담보권이 1순위입니다. 담보 가치가 총 EB-5 투자금($50 million) 대비 현재 2019년 6월 기준, 2.06배($103 million)로 평가됩니다.

인프라 조성 프로젝트

• TIDA가 감독하는 개발회사인 TICD LLC(Treasure Island Community Development LLC)는 미국 내 홈 빌더 1위이며, NYSE 정식 상장사로써 2018년도 22조원의 매출을 기록한 Lennar와 부동산 전문 투자 회사로서 146조원의 자산을 관리하는 Stockbridge, 샌프란시스코 Top Tier 개발사인 Wilson Meany와 Kenwood Investment가 협력하여 이루어진 컨소시엄을 사업자로 선정하였습니다.(lennar.com, stockbridge.com, wilsonmeany.com, kenwoodinvestments.com등 참조)
최고의
개발사

샌프란시스코 부동산 가치

• 샌프란시스코의 부동산 가치는 계속 상승하고 있습니다. 샌프란시스코 시내 개발 부지가 무척 희소한 관계로 시내의 주택 81%가 100만 달러 이상으로 집 값이 가장 비싸며, 향후 부동산 경기 전망도 아주 긍정적입니다. (City Wealth Index 참조 - www.knightfrank.com/wealthreport)

Master Project 개요

• Yerba Buena 섬과 前 해군기지 Treasure Island를 현대적 디자인의 자연친화적 신도시로 개발

• Before

  

  
  · 샌프란시스코와 오클랜드 중앙에 위치
  · 465 acre(188ha, 여의도의 2/3 규모)
  · 1997년까지 해군기지로 사용

• After

  

  
  · 2003년 TICD(Treasure Island Community Development, LLC) 설립
  · 2011년 Master Plan 수립, 2016년 착공
  · 샌프란시스코 마지막 대규모 개발 프로젝트

토지 이용 계획 및 구성

다양한 Public Open Spaces

총 9단계에 걸친 단계별 조성 계획

15년 이상에 나누어 Vertical project와 동시 진행

위치 : 토지 조성 및 기반 시설 조성

• 주요 인프라 : 유틸리티 시스템, 공원, 광장, YBI 진입로 개선

공급 토지 용도와 규모

■ 주거부지 8개 블럭:총 900 세대(포디움 231세대, 근린시설 67세대, 고층 2개동 514세대, 기타 88세대)
■ 상업용 부지 2개 블럭: 40,000 sqf(3,716㎡)
■ 역사적 건물 전용 사용 2개동: 202,000 sqf(18,767 ㎡)

• ▶상세보도자료 바로 가기

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  샌프란시스코 트레져 아일랜드 공사현장
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  각종 중장비가 부지런히 작업을 하고 있어 현장감을 느낄 수 있었습니다.

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  샌프란시스코 트레져 아일랜드 공사현장
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  최근 샌프란시스코시로부터 stage2에 관한 토지양도에 대해 최종 승인이 났다고 합니다.

• 샌프란시스코의 부동산 가치는 계속 상승하고 있습니다. 샌프란시스코 시내 개발 부지가 무척 희소한 관계로 시내의 주택 81%가 100만 달러 이상으로 집 값이 가장 비싸며, 향후 부동산 경기 전망도 아주 긍정적입니다.
  
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트레져 아일랜드 II : 매출액

트레져 아일랜드 II : 주요 매출처

트레져 아일랜드 II : 사업비 조달과 사용

트레져 아일랜드 II : 고용 창출

트레져 아일랜드 II : 대출투자

트레져 아일랜드 II : 투자금 상환

트레져 아일랜드 II : 투자금 상환 예시

트레져 아일랜드 II : 원금 회수 안정성

1. 매출액에서 충분한 상환재원 창출
토지 판매액 : 180M
CFD/IFD : 80M
2. 완공 후 담보대출로 대환 가능
현재가치 LTV 58.54%
완공 후 가치 LTV 16.58%

트레져 아일랜드 II : 담보 평가액

트레져 아일랜드 II : 희소성 높은 개발 부지

샌프란시스코 개발 사업부지는 매우 잘 팔립니다
미국에서 가장 집값이 비싼 도시 ‘샌프란시스코‘ 주택의 81%가 100만$ 이상, 완공 후 가치 LTV 11.08%

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  · 다운타운까지 3km

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  · 실리콘 밸리

트레져 아일랜드 II : 원금상환 출구전략

• 부지조성 공사가 완료되면 주택사업자에게 1억 8,000만불 매각하고, 시 정부 등 공공기관에 8,000만불을 매각하여 원금을 만기에 온전히 회수하게 됩니다. 은행의 토지 담보 대출도 대안 중의 하나입니다. 다만 이것이 실패할 경우 담보권을 실행하여 회수하게 됩니다.


• 안전한 영주권 취득과 함께 양보할 수 없는 원칙 “원금 회수”의 관점에서 트레져 아일랜드 2차 프로젝트를 조금 더 자세히 관찰해보겠습니다.


• 사업이 온전하고 타당하게 지속된다면 투자자들은 예정대로 목적을 달성할 수 있습니다.


• 하지만 어떤 이유로 사업 자체가 목적 달성을 못하게 된다면, 원금을 회수하는데 시간이 많이 소요되거나,심지어 원금을 전부 잃어 버릴 수도 있기 때문에 상환 재원과 담보가 중요합니다.


• 우선 트레져 아일랜드 2차 프로젝트를 원금 회수 측면에서 핵심적인 사항을 개괄적으로 살펴보면 국민이주가 기존에 주력으로 진행하던 PTC 프로젝트와 견주어 우열을 가리기 힘든 좋은 프로젝트라고 볼 수 있습니다.









• 해군 소유의 국유지를 개발자에게 불하하여 주택지로 개발하기 때문에 시정부로서도 상당한 주의를 기울입니다.


• 개발청 사이트 TIDA https://sftreasureisland.org/construction 를 통해서 투명하게 공개되고 있습니다. 이는 전체적으로 프로젝트의 성공 가능성을 높여 원금 상환 능력을 제고하는 역할을 하게 됩니다.


• 개발사 자본과 EB-5 투자자들의 투자금의 비율이 50:50 구조이기 때문에 실질적 조달 비용은 2.6% 정도로 추정이 됩니다. 여타 민간건축사업의 초기 조달금리가 평균 10% 전후인 점을 고려하면 대단한 장점이라고 볼 수 있습니다. 또한 개발자와 재무적 투자자가 콘소시엄 형태로 투자하기 때문에 재무적 안정성이 대단히 좋다는 판단입니다.


• 투자된 자금의 회수는 민간주택사업자에게 분양을 하거나 정부에 매각을 하여 회수합니다. 완공된 토지는 Mortgage 대출금으로 전환하는데도 매우 유리한 환경이라고 볼 수 있습니다. 또한 최악의 경우에도 토지의 시장가치 대비 대출금도 65% 이내에 유지되도록 안전장치를 해 놓았기 때문에 매우 안전하다고 보입니다. 또한 연장 옵션이 없어 만기 시점에 온전하게 회수할 확률이 매우 높다고 판단됩니다.

트레져 아일랜드 II : 주요 승인 서류(I-924)

• I-924 Exemplar
  

  

  
  2017. 7. 28

• Targeted Employment Area Letter
  

  

  
  2017. 11. 2

트레져 아일랜드 II : 주요 승인 서류(I-526)

• I-526 승인서 사례
  

  

트레져 아일랜드 II : 리저널 센터