보스턴 벙커힐 주택 재개발 공공 프로젝트는 보스턴 시 27에이커 부지인 찰스타운(Charlestown) 지역의 노후 공공주택(Bunker Hill Public Housing)을 재개발하고, 도로·보도·자전거 도로·공원 등 공공 인프라를 개선합니다. 벙커힐 공공 인프라 프로젝트는 Bunker Hill 공공 주택 재개발 계획의 일부로 단계적으로 건설 할 예정입니다. 보스턴 주택청(Boston Housing Authority, BHA)이 프로젝트를 관리하며, 저소득 및 중산층 가정을 위한 안전하고 저렴한 주택 제공을 목표로 하고 있습니다.
프로젝트 개요
리저널센터
US리저널 센터 그룹(New England Regional Center)
위치
매사추세츠 보스턴 (Charlestown)
개발사 (JCE: Borrower)
보스턴 주택청 (Boston Housing Authority, BHA)
EB-5 투자회사 (NCE: Lender)
US National Infrastructure Fund 4
EB-5 투자금
$800,000 + $80,000(행정비)
총 사업비
$135,000,000
EB-5 자금
$101,600,000
EB-5 비율
74.98%
모집 투자자
127세대
투자 기간
5년 + 1년(연장 옵션)
연 이율
연 0.25%
고용 창출
1,421명
담보 설정
BHA 발행 채권 및 근저당권
공사기간
2022~2031년(단계적 진행)
출구 전략
정부 자금
보스턴 벙커힐 프로젝트, 왜 안전한가?
01. 정부 주도, 최고의 신뢰!
- Boston Housing Authority 직접 운영 - 보스턴 주택청(BHA)이 전반 관리, 자금, 승인, 채권까지 공공이 주도
02. 민간개발과 다른 인프라 승인
- 공공 인프라 사업으로 분류 - 첫 번째 인프라 승인 프로젝트(보스턴 서폭) - 민간개발 대비 디폴트 위험 현저히 낮음
03. 시정부 채권, 확실한 상환 구조
- 보스턴 시 채권 기반 투자금 상환 - 투자자 자금은 채권으로 보호 - 저당 설정된 구조로 우선 상환 보장
04. 멈출 수 없는 국가 의무 사업
- ‘사회적 필수사업’으로 지정 - 공공주택·보도·공원 등 사회 기반시설 - HUD(연방주택도시개발부)와 연계된 사업
05. USCIS가 인정한 신뢰 개발사
- 첫 인프라 승인 받은 RC 개발사 - US 리저널 센터 그룹 - 인프라 전문 신뢰도 높은 운영 주체
프로젝트 위치
- 프로젝트는 보스턴시(City of Boston)가 소유한 27에이커 부지에서 진행됩니다. - 전체 Bunker Hill 공공 주택 재개발 계획에서는 2,699개의 신규 주거 유닛을 15개 건물에 걸쳐 10년 동안 단계적으로 건설할 예정입니다. - 본 인프라 프로젝트는 교통, 공공시설, 공공 공간 및 지속 가능성 개선을 지원하며, 개인 주거 및 상업 시설 개발은 포함되지 않습니다. - **보스턴 주택청(Boston Housing Authority, BHA)**이 프로젝트를 관리하며, 저소득 및 중산층 가정을 위한 안전하고 저렴한 주택 제공을 목표로 하고 있습니다.
EB-5 투자 구조
- 프로젝트는 EB-5 인프라 프로젝트로 지정되어 투자자가 최소 $800,000을 투자할 수 있습니다. - 프로젝트는 127명의 EB-5 투자자로부터 최대 $101,600,000을 조달할 계획입니다. - 투자금은 공공 기반 시설 개발에 사용되며, **보스턴 주택청(JCE)과 신규 상업 기업(NCE) 간의 공공 인프라 관리 계약(Public Works Infrastructure Administration Agreement)**을 통해 관리됩니다.
영구영주권(조건해지)을 위한 고용 창출
이 프로젝트는 1,421개의 일자리를 창출할 예정이며, 이는 127명의 EB-5 투자자에게 요구되는 1,270개 일자리 요건을 초과하는 수치입니다.
- 직접 고용: 553개 일자리 (총 일자리의 43.5%) 건설 및 인프라 작업을 통해 창출 - 간접 및 유발 일자리: 프로젝트로 인해 발생하는 경제 활동(예: 공급망 비즈니스 및 서비스 제공업체)에서 창출 - Barnhart Economic Services가 수행한 경제적 영향 분석에 따르면, 프로젝트는 USCIS EB-5 규정을 준수하며, 각 투자자당 최소 10개의 일자리를 할당할 수 있도록 설계되었습니다.
투자 구조 내 주요 기관
고용 창출 기관(JCE)
- 보스턴 주택청(Boston Housing Authority, BHA) 보스턴시 산하 공공 기관으로, EB-5 자금을 관리 및 배분하며 공공 자금 사용이 규정을 준수하도록 감독
차입자(채권 발행사)
- Bunker Hill Infrastructure Master Plan Development, LLC - 보스턴 주택청과 협력하여 인프라 개선 작업을 수행하는 책임을 가짐
신규 상업 기업(NCE)
- US National Infrastructure Development Fund 4, LLC **델라웨어 등록 유한책임회사(LLC)**로, EB-5 투자 관리를 담당하고 사채(Bond)를 매입하여 프로젝트를 자금 조달하는 역할
.
지역 센터 스폰서
- Boston Regional Center, Inc. - EB-5 프로그램의 규정 준수 및 투자 관리 감독, USCIS 보고 및 투자 구조 모니터링 수행
프로젝트 자금 구조
Bunker Hill 공공 인프라 프로젝트는 보스턴 Bunker Hill 공공 주택 재개발의 일환으로, 공공 및 민간 자금 조달을 통해 진행되며 EB-5 투자 자금이 중요한 역할을 합니다.
총 사업비
$135,500,000(보스턴 시와 보스턴 주택청(BHA)이 핵심 공공 자금 조달 기관
EB-5 자금
$101,600,000(지정 기관이 발행하는 채권 구매 형식, BHA 측의 지급 대리인(pay agent)을 통해 관리)
기타 자금
- 보스턴 시 Imagine Boston FY20-24 계획에서 $30,000,000 초기 투자 - 추가적으로 주정부·연방정부 보조금, 민간 자본 등 - 노후 주거지 현대화 + 지역 인프라 대규모 개선의 목적
안전 장치 EB-5 자금 담보
자금 구조
US National Infrastructure Development Fund 4, LLC(NCE)에서 EB-5 자금을 모집하여, BHA 혹은 관련 법인이 발행하는 채권을 매입하여 현금으로 상환하는 구조입니다. 이는 공공 인프라 개선에 사용 됩니다.
대출 담보
EB-5 대출(EB-5 Loan)은 채권 발행자가 제공하는 담보(mortgage)로 보장됩니다. 보스턴 주택청(BHA)은 공공 관리자 역할로 자금이 적절히 사용되도록 관리 합니다.
담보 설정
공사 부지 일부 또는 공공 자산에 근저당권을 설정하여, EB-5 투자자 보호를 위해 투자금 회수 시점 (5년 전후)까지 담보를 유지합니다
보스턴 주택청 관리
공공 인프라 프로젝트
EB-5 자금 안전장치(담보)
