블로그미국투자이민 프로젝트 안전성 확인 방법
미국투자이민(EB-5/Immigrant Investor Program) 희망자들의 '안전한 미국투자이민'에 관한 질문이 늘고 있다.
미국투자이민은 투자금을 미국의 투자이민 프로젝트에 투자해 영주권을 취득하고 원금도 돌려받는 것을 목적으로 하는 이민수단이다. 간접투자 형태로 미국의 지역센터(RC)가 투자금을 유치해 프로젝트에 융자하거나 개발사의 우선주식을 매입하는 방식으로 투자한다.
프로젝트 개발사는 이 투자금으로 프로젝트를 진행하면서 영주권 취득, 조건부영주권해지, 원금상환을 약속한다. 투자금은 결국 프로젝트의 안정성 여부에 따라 위험도가 다르다.
프로젝트는 투자이민을 진행하면서 가장 주의 깊게 살펴야 한다. 무엇보다 프로젝트의 수익성보단 안전성이 중요하다.
프로젝트를 선택할 때 주의 깊게 살펴야 할 안전장치(Security)와 건설융자(Construction Loan)의 의미를 알아본다. 특히 어떤 서류들을 검토해야 하는지 소개한다.
안전장치부터 알아본다. 융자방식으로 간접투자 할 때 개발사는 투자자에게 담보권(Mortgage), 선취특권(Lien or UCC-I), 채권 (Unsecured Bond), 우선주식(Preferred Equity) 등 우선 변제를 위한 안전장치를 제공한다.
이들 안전장치는 프로젝트에 문제가 생겼거나 개발사의 변제능력이 없을 때 그 프로젝트에 대해 변제를 위한 우선권을 부여한다. 투자자의 권리보호를 위해 아주 중요하며 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 한다. 투자자의 권리가 무엇인지, 그리고 어떻게 명시됐는지 주의 깊게 살피는 것이 필수다.
이런 안전장치가 물권인지 채권인지에 따라 변제에 대한 우선권이 다르다는 점을 염두에 둬야 한다. 권리행사를 위한 우선순위로 보면 일반적으로 담보물권, 선취특권, 채권, 우선주식, 보통주식 순이다.
투자이민 투자자에게 담보권을 주는 프로젝트는 많지 않은데 1순위인 금융권에서 허락하지 않기 때문이다. 투자이민 투자자는 선취특권 또는 우선주식배당을 받는데 메자닌 금융(Mezzanine Finance)이라 한다.
이는 미국투자이민에서 많이 사용되며 담보물 없어 대출받기 힘들 때 주식연계채권 등을 발행해 자금을 조달하는 방법이다. 메자닌 금융은 대부분 무담보 또는 후 순위담보이며 채권변제순위에서 은행대출보다 밀리고, 일반채권자나 지분투자보다 우선한다.
여기에는 투자이민 투자 계약서, 배당우선주계약서, 주식청약제안서에 투자이민 투자자의 주요권리(투자이민 투자자의 이자배당 등), 투자기간, 안전장치 개발사의 계약위반 시 투자이민 투자자의 권리행사범위 등이 규정돼 반드시 확인해야 할 서류다.
두 번째 흔히 프로젝트 파이낸스(PF)라고 하는 건설 프로젝트에 대한건설융자다. 프로젝트의 건설계획을 바탕으로 금융기관이 개발사에게 융자해 주겠다는 계약서다. 건설융자승인은 프로젝트뿐만 아니라 투자이민 투자자에게도 양면성을 갖는다.
먼저 금융기관에서 프로젝트를 담보로 융자한다는 것은 해당 프로젝트의 성공률이 상당히 확실하다는 것이다. 이런 면에서는 투자이민 투자자가 확인해야 할 사항들에 대해 금융기관에서 이미 실사 및 확인했기에 어느 정도 안전하다고 할 수 있다.
하지만 건설 융자를 해 준 금융기관은 투자이민 투자자의 의사와 상관없이 언제나 1순위 담보권자다. 따라서 투자이민 투자자에게 담보를 제공하기 위해서는 항상 1순위 담보권자인 금융기관의 허락이 필요하다. 변제할 때도 금융기관은 투자이민 투자자보다 우선적으로 변제를 받는다.
흔히 건설융자는 금융기관과 개발사 간 계약이기 때문에 투자이민 투자자와 상관없을 것이라고 생각할 수 있지만 그렇지만은 않다. 왜냐하면 금융기관은 제1순위 담보권을 행사하기에 투자이민 투자자의 권리를 제한하는 독소 또는 불리한 조항이 있을 수 있다.
예를 들면 투자이민 투자자의 동의 없이 개발사에게 추가로 융자를 해 줄 수도 있다. 이 추가 융자 또한 투자이민 투자자보다 우선순위가 되며 투자이민 투자자의 권리에 악영향을 준다.
이런 점에서 투자이민 투자자는 금융기관과 개발자 간의 서류인 건설융자계약서 또한 철저히 검토해야 한다.
투자자 개인이 검토하기는 어려운 점이 많으므로 투자이민 전문가를 통해 관련 계약서를 요구해 세밀히 체크하는 게 현명하다.