전문가 칼럼

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한국 월세를 미국에 세금신고? … 이민만큼 중요한 자산관리

미국투자이민(EB-5)을 준비할 때 관심은 대개 80만 달러의 투자금과 자금출처, 프로젝트 선정에 집중된다. 어느 프로젝트가 안정적인지, I-526E 승인은 얼마나 걸리는지, 투자금은 언제 돌려받을 수 있는지가 우선적인 고민이다. 그러나 실제 미국 이주까지 생각하고 있다면 이와 함께 살펴야 할 것이 하나 더 있다. 한국에 남겨둔 부동산과 예금, 주식, 법인 지분 등 기존 자산을 언제, 어떤 형태로 관리할 것인가 하는 문제다.

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영주권을 취득했다고 한국의 재산을 처분해야 하는 것은 아니다. 한국 아파트를 그대로 보유할 수도 있고, 예금이나 주식도 유지할 수 있다. 문제는 미국 세법상 거주자가 된 이후부터다. 미국은 세법상 거주자에게 전 세계에서 발생한 소득을 신고하도록 하기 때문에 한국에서 발생하는 임대소득과 이자·배당, 주식이나 부동산 매각 차익까지 미국 세금 신고와 연결될 수 있다. 그래서 영주권 취득 이후 한국 자산이 한·미 양국 세법의 적용을 받을 수 있어 자산 처분과 이전 계획을 미리 검토해야 한다.

여기서 중요한 것은 미국 세법상 거주자가 되는 정확한 시점이다. 해외에서 이민비자를 받아 미국으로 입국하는 경우에는 일반적으로 영주권자로 미국에 처음 실제 입국한 날이 미국 세법상 거주 시작일이 된다. 다만 그 이전에 미국 체류일수 때문에 실질체류일 테스트(Substantial Presence Test)를 충족했다면 거주 시작일이 더 빨라질 수도 있다. 따라서 “영주권 카드가 언제 배송되느냐”보다 세법상 거주가 언제 시작되는지를 먼저 확인해야 한다.

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영주권을 받으면 한국 자산도 미국 세금의 시야에 들어온다

미국 세법상 거주자가 되면 자산의 소재지만 보고 세금을 판단하기 어려워진다. 서울 아파트에서 월세를 받고 있다면 그 임대소득이, 한국 은행에 예금을 두고 있다면 이자소득이, 국내 주식에서 배당을 받았다면 배당소득이 미국 세금 신고 대상에 포함될 수 있다.

그렇다고 한국과 미국에 같은 세금을 그대로 두 번 납부한다는 뜻은 아니다. 한국에서 낸 적격한 소득세는 미국 신고 과정에서 외국납부세액공제(Foreign Tax Credit)를 활용할 수 있다. 다만 한국과 미국은 세율과 소득 계산 방식, 공제 규정이 서로 다르기 때문에 한국에서 세금을 납부했다고 미국에서 추가 부담이 전혀 없다고 미리 결론 내리기는 어렵다. IRS 역시 외국에서 납부하거나 발생한 적격 외국소득세에 대해 일정 요건 아래 세액공제를 허용하고 있다.

그래서 투자이민을 준비하는 고액자산가에게는 ‘무엇을 가지고 있느냐’ 못지않게 ‘언제 처분할 것이냐’가 중요하다. 영주권 취득을 몇 달 앞두고 큰 부동산을 매각하거나 주식을 처분할 계획이 있다면, 그 거래를 미국 세법상 거주자가 되기 전과 후 어느 시점에 실행하는 것이 유리한지 미리 계산해 볼 필요가 있다.

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한국 아파트 한 채도 매도 시점에 따라 계산이 달라진다

가장 이해하기 쉬운 사례가 부동산이다. 한국에서는 1세대 1주택 비과세 등 국내 세법에 따른 혜택을 받을 수 있지만, 그 결과가 미국 세법에 그대로 이어지는 것은 아니다. 미국은 미국 세법의 기준에 따라 매각 차익을 다시 판단한다.

미국에도 주 거주주택 매각에 대한 세제 혜택이 있다. IRS에 따르면 매각일 이전 5년 가운데 2년 이상 주택을 소유하고 실제 주 거주지로 사용했다는 요건 등을 충족하면 매각 차익 가운데 개인 최대 25만 달러, 부부 공동신고의 경우 일정 요건 아래 최대 50만 달러까지 소득에서 제외할 수 있다.

이 때문에 “한국 아파트는 언제 팔아도 똑같다”고 생각해서는 곤란하다. 미국으로 이주한 뒤 몇 년 동안 한국 집을 보유하다 매각하면 미국의 주 거주주택 요건 충족 여부가 달라질 수 있고, 임대로 돌려놓은 기간이나 보유 형태에 따라서도 계산이 복잡해질 수 있다.

예를 들어 미국 이주를 앞둔 가족이 서울의 실거주 아파트와 투자용 부동산을 함께 보유하고 있다고 해보자. 두 채를 모두 영주권 취득 후 매각하는 방법, 한 채를 먼저 처분하고 나머지를 유지하는 방법, 임대소득을 계속 받으며 장기 보유하는 방법은 미국 세금 신고 측면에서 서로 다른 결과를 만들 수 있다. 이민 날짜를 정한 뒤 세금을 검토하기보다 자산을 어떻게 정리할지를 검토하면서 이민 날짜를 함께 설계하는 접근이 필요한 이유다.

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예금·주식·법인 지분은 ‘보유’만 해도 신고 문제가 생긴다

한국 자산에서 놓치기 쉬운 부분은 세금보다 ‘신고’다. 한국 은행이나 증권사 계좌를 가지고 있다는 사실 자체로 미국의 해외금융계좌 보고 의무가 발생할 수 있기 때문이다.

대표적인 것이 FBAR이다. 미국 납세의무자가 보유한 해외 금융계좌의 연중 최고잔액 합계가 어느 한 시점이라도 1만 달러를 초과하면 원칙적으로 FBAR 신고 여부를 검토해야 한다. 여러 은행에 자금을 나누어 보관했다고 각각 1만 달러 기준을 적용하는 방식도 아니다. 해외 금융계좌의 합산 최고잔액을 기준으로 판단한다.

FATCA에 따른 Form 8938도 따로 있다. 미국에 거주하는 미혼 납세자의 경우 해외 금융자산이 연말 기준 5만 달러를 초과하거나 연중 어느 시점에 7만5000달러를 넘으면 신고 기준에 해당할 수 있다. 부부가 공동신고하고 미국에 거주하는 경우에는 각각 10만 달러와 15만 달러가 기준이다. FBAR와 Form 8938은 적용 대상과 신고 방식이 서로 달라 둘 다 해당되는 사례도 있다.

한국에서 회사를 운영하는 기업인이라면 한 단계 더 들어가야 한다. 미국 세법상 거주자가 한국 법인의 지분을 상당 부분 보유하고 있다면 Form 5471을 비롯한 해외법인 보고 의무가 생길 수 있다. 특히 미국 주주들이 외국법인의 의결권이나 가치의 50%를 초과해 보유하는 경우 CFC(Controlled Foreign Corporation) 규정이 적용될 수 있으며, 개인이 50%를 넘게 지배하는 한국 법인을 보유한 경우에는 더욱 세심한 검토가 필요하다. IRS는 2025년 7월 세법 개정 내용을 반영해 2026년 적용 해외법인 신고 규정도 업데이트하고 있다.

결국 여기에서 중요한 원칙이 하나 나온다. 미국투자이민을 결정했다고 한국 자산을 급하게 정리할 필요는 없다. 대신 영주권 취득 전에 자신의 자산 지도를 한 번 그려봐야 한다. 부동산의 취득가와 현재 가치, 주식의 평가이익, 예금과 금융계좌 규모, 한국 법인의 지분율, 향후 자녀에게 증여할 자산, 앞으로 발생할 임대·배당소득까지 한 표에 정리해보는 것이다.

그다음 각각의 자산에 대해 ‘영주권 취득 전 처분’, ‘영주권 취득 후 보유’, ‘증여 또는 이전’이라는 세 가지 시나리오를 비교하면 된다.

미국투자이민은 I-526E 승인을 받고 영주권을 취득하는 데서 끝나는 과정이 아니다. 자산이 많은 가족일수록 ‘언제 미국 사람이 되는가’와 ‘그때 어떤 한국 자산을 가지고 있는가’가 서로 연결된다. 투자금 80만 달러의 자금출처를 준비하는 것만큼, 그 뒤에 남아 있는 수십억 원의 한국 자산을 어떻게 관리할 것인지 미리 설계해야 하는 이유다.

영주권을 받은 뒤 세무 문제를 발견하고 자산을 움직이면 선택지가 줄어들 수 있다. 반대로 영주권 취득 전부터 한국과 미국의 세법을 함께 놓고 자산의 처분·보유·증여 순서를 점검한다면 불필요한 세금과 신고 리스크를 상당 부분 줄일 수 있다. 미국투자이민에서 진짜 준비해야 할 것은 투자금의 이동만이 아니라, 가족 전체 자산의 이동까지 포함한 ‘이민 전 자산 설계’다.1

출처 : 매일경제