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트레져 아일랜드 프로젝트(Treasure Island Project) II

미국투자이민 이미지1 공공감시 프로젝트
미국투자이민 이미지2 토지담보 1순위
미국투자이민 이미지3 다운타운인근 택지개발
샌프란시스코 트레져 아일랜드 II
  • 샌프란시스코 시 소유,
    전 해군기지 재개발 프로젝트
샌프란시스코
정부 지원 사전 승인 완료
(I-924 Exemplar)

출구전략

트레져 아일랜드 II : 원금 회수 안정성

1. 매출액에서 충분한 상환재원 창출
토지 판매액 : 180M
CFD/IFD : 80M
2. 완공 후 담보대출로 대환 가능
현재가치 LTV 58.54%
완공 후 가치 LTV 16.58%



트레져 아일랜드 II : 담보 평가액
  • 1
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트레져 아일랜드 II : 희소성 높은 개발 부지

샌프란시스코 개발 사업부지는 매우 잘 팔립니다
미국에서 가장 집값이 비싼 도시 ‘샌프란시스코‘ 주택의 81%가 100만$ 이상, 완공 후 가치 LTV 11.08%

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    · 다운타운까지 3km

  • 2


    · 실리콘 밸리



트레져 아일랜드 II : 원금상환 출구전략
  • 부지조성 공사가 완료되면 주택사업자에게 1억 8,000만불 매각하고, 시 정부 등 공공기관에 8,000만불을 매각하여 원금을 만기에 온전히 회수하게 됩니다. 은행의 토지 담보 대출도 대안 중의 하나입니다. 다만 이것이 실패할 경우 담보권을 실행하여 회수하게 됩니다.

  • 안전한 영주권 취득과 함께 양보할 수 없는 원칙 “원금 회수”의 관점에서 트레져 아일랜드 2차 프로젝트를 조금 더 자세히 관찰해보겠습니다.

  • 사업이 온전하고 타당하게 지속된다면 투자자들은 예정대로 목적을 달성할 수 있습니다.

  • 하지만 어떤 이유로 사업 자체가 목적 달성을 못하게 된다면, 원금을 회수하는데 시간이 많이 소요되거나,심지어 원금을 전부 잃어 버릴 수도 있기 때문에 상환 재원과 담보가 중요합니다.

  • 우선 트레져 아일랜드 2차 프로젝트를 원금 회수 측면에서 핵심적인 사항을 개괄적으로 살펴보면 국민이주가 기존에 주력으로 진행하던 PTC 프로젝트와 견주어 우열을 가리기 힘든 좋은 프로젝트라고 볼 수 있습니다.



  • 해군 소유의 국유지를 개발자에게 불하하여 주택지로 개발하기 때문에 시정부로서도 상당한 주의를 기울입니다.

  • 개발청 사이트 TIDA https://sftreasureisland.org/construction 를 통해서 투명하게 공개되고 있습니다. 이는 전체적으로 프로젝트의 성공 가능성을 높여 원금 상환 능력을 제고하는 역할을 하게 됩니다.

  • 개발사 자본과 EB-5 투자자들의 투자금의 비율이 50:50 구조이기 때문에 실질적 조달 비용은 2.6% 정도로 추정이 됩니다. 여타 민간건축사업의 초기 조달금리가 평균 10% 전후인 점을 고려하면 대단한 장점이라고 볼 수 있습니다. 또한 개발자와 재무적 투자자가 콘소시엄 형태로 투자하기 때문에 재무적 안정성이 대단히 좋다는 판단입니다.

  • 투자된 자금의 회수는 민간주택사업자에게 분양을 하거나 정부에 매각을 하여 회수합니다. 완공된 토지는 Mortgage 대출금으로 전환하는데도 매우 유리한 환경이라고 볼 수 있습니다. 또한 최악의 경우에도 토지의 시장가치 대비 대출금도 65% 이내에 유지되도록 안전장치를 해 놓았기 때문에 매우 안전하다고 보입니다. 또한 연장 옵션이 없어 만기 시점에 온전하게 회수할 확률이 매우 높다고 판단됩니다.
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