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텍사스 인프라 개발 프로젝트
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Rural 빠른 승인
- 비도심지역 프로젝트 우선 심사
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비자 배정 우선권
- 중국 및 인도처럼 비자 적채가 심한 국가에 특히 유리한 20% 비자 우선 배정 혜택
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담보물에 대한 1순위 권리
- 상업은행 BDT & MSD Partners와의 공동 투자
프로젝트 개요
텍사스 인프라 홀딩스(Texas Infrastructure Holdings, TIH)는 미국 텍사스주 유발디(Uvalde) 소재의 대규모 석회암 골재 채석장 및 가공 공장 개발 프로젝트입니다.
본 프로젝트는 총 6,875에이커(acres) 규모의 광활한 부지를 바탕으로, 시멘트의 주원료인 석회암을 채굴 및 가공합니다. 100년 이상의 지속적인 채굴이 가능한 풍부한 매장량과 이미 확보된 90여 개의 채굴 인허가를 바탕으로 장기적이고 중단 없는 운영을 지속할 계획입니다.
또한, 본 사업은 농촌 지역 TEA(Rural Area TEA)로 지정되어 EB-5 최소 투자금인 US$ 800,000이 적용됩니다. 이에 따라 신속 심사(RURAL) 혜택을 누리실 수 있으며, 1순위 담보 및 1순위 상환 구조를 채택하여 투자 안정성을 극대화했습니다. 향후 텍사스주가 추진하는 10개년 도시개발 및 인프라 개선 플랜의 핵심 자재 공급원으로서 확고한 가치를 지닌 인프라형 EB-5 프로젝트입니다.
프로젝트 하이라이트
위치 |
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리저널센터 |
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TEA 요건 |
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I-956F 프로젝트 심사 승인여부 |
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개발사(JCE) |
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총 사업비용 |
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EB-5 자금 |
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EB-5 자금 조달 방식 |
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EB-5 투자금 |
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행정비(Admin Fee) |
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모집 투자자 |
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투자 기간 |
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연 이율 |
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고용 창출(투자자당) |
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담보 설정 |
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출구 전략 |
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급격한 성장으로 인한 텍사스 트라이앵글 지역 골재 공급 부족
골재(Aggregate): 불황을 이기는 자산군
호황과 불황을 모두 흡수하는 수요 구조
경기가 좋을 때는 민간 개발 수요가 골재 시장을 이끌고, 경기가 둔화될 때는 정부의 대규모 인프라 투자가 강력한 버팀목이 됩니다. 도로, 교량, 데이터센터, 에너지 통로 등 모든 국가 인프라의 기초 자재는 결국 골재이기 때문입니다.
과거 위기에서 증명된 가격 안정성
대부분의 자산이 침체기를 겪을 때도 골재 가격은 독보적인 흐름을 보였습니다. 90년대 초반, 2008년 금융위기, 코로나19 팬데믹 등 미국 경제의 모든 주요 침체기 속에서도 미국 골재 가격 지수는 하락 없이 유지되거나 오히려 상승했습니다.
정부 부양책과 직결된 진정한 헤지(Hedge) 자산
골재는 연방 및 주 정부의 인프라 예산 집행과 직접적으로 연동되는 실물 자산입니다. 경기 변동의 리스크를 방어하고 투자금을 안전하게 지킬 수 있는 가장 확실한 대안입니다.
출처 : FRED를 통한 미국 노동 통계국
EB-5 대출 구조 - 자금 구조 및 자산 가치 (LTV)
총 사업비 : $466.4M
선순위 투자금 : $266.1M (EB-5 $157.6M + 스폰서 $90.6M 등)
개발사 지분(Equity) : $184.3M (높은 자기자본 비율 39.5%)
타 담보 대출 : $16M (본 EB-5와 무관)
압도적인 LTV 안정성
LTV 10.5% (총 선순위 채무 US$ 266.1M ÷ 감정가 $2.53B)
자산 가치 대비 부채 비중이 극히 낮은 ‘보수적 안정 구간(0~55%)’으로, 경기 변동 및 리스크 확산 시에도 투자금의 원금 훼손 가능성이 매우 낮습니다.
본 대출은 플랜트 부지와 철도 부지에 대한 1순위 담보권을 기반으로 설계되었습니다. 본 구조에는 '공동 차입자 방식'이 포함되며, 공동 차입자인 Cowboy Natural은 최근 3개월 기준 연환산 영업이익이 향후 12개월 예상 부채상환배율(DSCR) 1.35배를 달성할 때까지 대출 원리금 전액에 대해 100% 연대책임을 유지합니다.
대출 담보권은 본 회사와 BDT & MSD Partners의 계열사("Bridge Lender")가 공동으로 소유합니다. BDT & MSD Capital은 해당 담보를 바탕으로 9,000만 달러 규모의 브리지 대출("Bridge Loan")을 차입자에게 제공할 예정이며, 본 회사와 제휴된 다른 대출기관("Affiliated NCE")은 1,850만 달러 규모의 재배치 대출("Affiliated EB-5 Loan")을 이미 집행 완료했습니다. 본 회사와 Bridge Lender, Affiliated NCE는 각 대출금 출자 비율에 따라 동등한 우선순위(Pari Passu)를 가지며, 모든 담보 처분 수익을 지분 비례(Pro-rata)로 공유합니다.
추가적인 안전장치로 채굴 임차권이 담보로 양도되며, TIH는 TIJV의 지분을 담보로 제공(지분 질권 설정)하여 자산 수준의 담보를 강화했습니다. 이 담보권 역시 세 기관이 출자 비율에 따라 비례하여 공유합니다.
아울러 차입자의 주요 주주 3인의 개인 보증을 통해 신용을 추가 보강했습니다. 이 개인 보증은 두 가지 형태로 작동합니다. 첫째, 프로젝트의 확실한 완공을 책임지는 '공사 완공 보증'이 명시되어 있습니다. 둘째, 사기, 고의적 불이행, 자금 유용, 세금·보험료 체납 등 중대한 위법 행위 발생 시 개인에게 무한 책임을 부과하는 '배드보이 보증(Bad Boy Guarantee)' 조항이 포함되어 있습니다. 마지막으로, 제3자 시공사와의 총공사비 상한 계약(Gmax EPC)을 통해 공사비 초과 리스크를 원천 차단했으며, 시공사의 의무 보험 가입을 통해 건설 리스크를 최소화했습니다.
자본 구조
텍사스 (전례 없는 독보적 성장세)
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대형 글로벌 기업들이 선택한 '텍사스(Texas)'
최고의 비즈니스 친화적 환경
파격적인 무소득세 혜택 (개인 소득세 및 법인 주 소득세 면제)
합리적인 생활비와 기업 운영 비용으로 글로벌 빅테크 기업들의 메카로 정착
미국 내 본사 이전 선호도 1위
2018년 ~ 2024년: 총 212개 이상의 대기업 및 중견기업 본사 이전 완료
미국에서 가장 가파르게 성장하는 비즈니스 허브로서의 위상 확립
인프라 확장 로드맵
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TEXAS INFRASTRUCTURE 해결책 : TIH 텍사스 최대 허가 석회석 채석장
수직 계열화된 물류 경쟁력: 엔드투엔드(End-to-End) 딜리버리 플랫폼
전 공정 수직계열화 구축 |
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실시간 수요 대응 체계 |
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독보적인 철도 네트워크 역량 |
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생산량 100% 완판 프리미엄 |
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현장 현황 및 진행 상황
초우량 파트너십과 선순위 확보 : 마이클 델의 패밀리 오피스 기반 투자은행인 BDT & MSD Partners가 공동 투자자로 참여했습니다. EB-5 투자자 자금은 이 기관 자금과 완전히 동등한 선순위(Senior Pari Passu) 지위를 가집니다.
경기 방어적 원금 보존 : 생산 제품인 석회암 골재는 도로, 교량뿐만 아니라 AI 데이터 센터 건설의 필수 자재입니다. 지난 40년간 금융위기, 코로나19 등 전 세계적 불황 속에서도 가격 변동성이 거의 제로에 수렴했던 자산으로, 정부의 인프라 지출 수혜를 받아 원금 상환 안정성이 매우 높습니다.
이민 리스크 소멸 : 대형 사업의 아킬레스건인 토지 매입 및 개발 인허가(Permitting)를 지난 10년간의 작업을 통해 100% 완료했습니다. 투자자들은 초기 위험이 모두 사라진 안전한 시점에 진입하므로, 영구영주권(I-829) 취득을 위한 일자리 창출이 신속하고 확실하게 보장됩니다.
빠른 건설 진척도 : 현재 일일 발파 및 철로 고도화 공사가 활발히 진행 중이며, 2026년 11월 첫 열차 적재, 2027년 여름 말 전면 가동(Full Operations)을 목표로 철도 회사 및 지자체의 철저한 감리 하에 일정대로 순항하고 있습니다.
공사 완료 후 진행 단계
공사 및 운영 일정
공사 시작 |
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목표 준공 |
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미세 조정 시작 |
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테스트 및 시운전 |
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운영 개시 |
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1단계 생산 개시 |
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2단계 생산 확장 |
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고용 창출 및 사업 역량
일자리 창출
필요 고용(1,970개) 대비 총 3,413개 창출 (투자자 1인당 17.3개) -> 이민국 조건 대비 높은 여유 버퍼 보유
생산 및 물류 인프라
생산량 : 1단계 연 400만 톤 -> 모듈 확장 시 연 800만 톤 규모
첨단 물류 : 시간당 2,000톤 처리 가능한 자동화 철도 시스템(RFID/Rail Scale 도입)
시장 지배력 : 700대 이상의 트럭 인프라로 텍사스 삼각지(Texas Triangle)의 95% 공급망 커버
프로젝트 파트너
개발팀
TIH 골재, 인프라, 물류, 자본시장 등 각 분야의 전문성을 갗춘 경험 많은 전문가들로 구성된 팀이 이글고 있습니다. 이들은 총 30억 달러 이상 규모의 인프라 및 건설 프로젝트를 관리했으며, 연간 2,500만 톤 이상의 골재처리능력을 개발하고, 텍사스 및 그 외 지역에서 수백마일에 달하는 철도 및 트럭 물류망을 운영해 왔습니다. 이들의 검증된 실적은 Cowboy가 공급 제약이 심한 시장에서 수직 통합 플랫폼을 구축/운영하는데 있어 강력한 경쟁 우위를 제공합니다.
출구 전략
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