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Cota Vera (San Diego, California)

사전승인 완료 프로젝트: 프로젝트 예산 중 높은 개발자 비중 85%

EB-5 투자자들에게 1순위 담보권 제공: 인근부지에 대한 신탁담보방식

충분한 일자리 창출 예상: 100% 개발 허가 완료되고 공사중

프로젝트 요약표

프로젝트 요약
프로젝트 명	Cota Vera (San Diego, California)
프로젝트 개발사	HomeFed Corporation
리저널센터	Discovery California, LLC
프로젝트 예산	$909,628,660 [개발사: $ 775,628,660 (85%)+EB-5: $134,000,000 (15%)]
투자금 및 운영비	$900,000 / $65,000
투자 기간	5년 (1회 3개월씩 총 8회 연장가능, 단 I-829 접수되면 연장 불가)
이자	0.25% (연장시 0.75%)
담보	Otay Ranch 내 개발사가 소유한 다른 토지에 대한 1 순위 담보권 제공
투자자 모집 인원	50만불 투자 148명 모집 완료, 90만불 투자 67명 모집 예정, 총 모집 인원수: 215명 (최대 268 명 모집 가능)
고용창출	투자자 1인당 15명 고용창출 (전체: 4,038 명)
상환전략	토지 및 주택 매각 + 상가 및 주거공간 임대 수입

Cota Vera 프로젝트 동영상

개발사 대표 인터뷰 동영상

프로젝트 장점

프로젝트 요약
1	지분을 포함하여 개발사와 건설사가 85%의 자금을 책임조달
2	개발사가 소유한 다른 토지를 근저당 설정함 → EB-5 투자자들에게 1순위 담보권 제공
3	담보로 제공되는 토지는 모두 은행 대출 없이 매입이 완료되었으며, 100%개발 허가 완료됨
4	Otay Ranch 내 홈페드 소유한 토지의 가치가 $257,000,000 넘음. (Cushman & Wakefield에서 평가. 2018 년 5 월 기준)/EB5자금이 $134,000,000임.
5	프로젝트 개발을 위한 자금은 이미 100% 확보되어 EB-5 자금은 홈페드가 제공하는 브릿지 론을 대체하여 사용됨 → EB-5 투자자 모집 여부에 관계없이 계획대로 프로젝트 진행
6	2018 년 10 월 착공 / 2022년 1차 공사 완공, 전체는 2026년 완공
7	충분한 일자리 창출 (1인당 15 명, 100% 공사에서 이루어짐)
8	충분한 현금 흐름: EB-5 자금의 4.4 배 수준 예상
9	기존 프로젝트 현황: 1차 프로젝트 Escaya 이미 93% 분양 완료, 82% 입주됨 (2020년 2월 기준)
10	개발사 HomeFed Corporation: 다양한 수상경력을 지닌 개발사, 샌디에이고 최대 개발부지 소요한 개발업체. 모회사인 Jefferies Financial Group이 뉴욕증권거래소에 상장된 다각적 투자회사, 시가 총액이 65억 달러 넘음.

탄탄한 개발사 실적

프로젝트 요약
1	1988년에 설립
2	샌디에고 최대 규모 주거용 부지를 보유
3	대다수 프로젝트에 은행대출 없이 현금으로 진행
4	모회사 제프리 금융그룹(Jefferies Financial Group Inc.) 뉴욕 증권거래소 상장 사(JEF) 시가 총액 65억 달러 (7조원) 넘음
5	자매회사인 제프리 그룹(Jefferies Group LLC)이 세계 9번째 큰 투자은행 임

보수적 자금 구성

보수적 재무 구조 - EB-5 자금은 브릿지 론을 대체

전체 프로젝트 비용인 $909,628,660에서 EB-5 자금은 필요한 비용의 약 15%에 불과합니다. 이는 총 필요자금의 85%는 개발사가 책임 조달합니다. EB-5 자금은 홈페드가 제공하는 브릿지론을 대체하여 사용할 예정입니다.

보수적
재무구조

기 투자자모집현황

모집완료: $500,000로 모집된 금액: $74,000,000 (148세대)
모집중: $900,000로 모집할 금액: $60,000,000 (67세대)

NOTE:
*최대 268명 모집 가능(268명 모집의 경우, EB-5 자금이 총 181.2M으로 전체 공사 비용의 19.9% 차지)
**임대 아파트 건설 부분, 개발사 홈페드가 116M까지의 선순위 대출 사용할 수 있으면 사용할 경우, 임대아파트를 담보로 은행에 제공될 예정이니 EB-5 투자자의 1순위 담보권 변동 없습니다. 이때 전체 부채가 총 33% 차지.

충분한 원금 상환 자금

건설사 등 비용지급후 현금흐름

EB-5 대출보다 훨씬 높은 수준의 현금 흐름

약 $585,000,000 의 프로젝트 현금 흐름은 주택 매각, 그리고 타운센터의 복합시설 임대 및 매각, 그리고 부속토지(사무실 및 상업구역) 매각을 통해 발생될 것입니다.

충분한 고용 창출

최대 268 명의 투자자를 모집한 경우, 코타 베라를 통해 2,680개의 고용 창출이 이루어져야 합니다. 하지만 본 프로젝트는 4,038 개의 고용 창출이 이루어질 것으로 예상되며, 고용 창출의 100%가 직접 건설 인력을 통해 이루짐으로써 프로젝트만 진행되면 창출 될 수 있습니다. 또한 이는 각 투자자들에게 51% 고용 창출 여유분을 제공합니다. 투자자 1 인당 고용 창출은 15개이며, 이는 조건 해지를 위해 미 이민국(USCIS)이 요구하는 수치를 상회합니다.

총 예상 고용창출 수: 4,038개
100%가 직접 건설 인력
투자자 1인당 고용 창출 수: 15개

충분한
고용창출

Job Report (page 7)

2018년 10월 이미 착공했으면 2020년 2월 기준 총 창출된 일자리 수: 약 600명

위치

코타베라는 샌디에고 교외에 위치한 출라 비스타 시의 종합계획 지역단지 입니다. 이 지역단지는 2,379채의 단독가구주택, 타운홈, 고급 임대아파트, 그리고 노인 근린생활시설들이 다채롭게 구성되어 있습니다.

홈페드 코퍼레이션은 모든 부지개발을 시행하고 소매점 및 아파트를 건설하는 종합개발자 역할을 할 것입니다. 초기 주택 가격은 $4000,000에서 $800,000 이상으로 책정될 것이며, 국내 최고 주택시공업체들과 합자하여 건설될 것입니다.

공사는 이미 착공이 되었습니다.

2018년 9월 현재 부지의 경사 고르기 작업이 진행 중이고 인허가는 이미 다 마쳤습니다. 주택건설은 2020년 후반에 시작될 것으로 예상됩니다.

종합계획
지역단지 공사
이미 착공

특징

- 분양용 주택은 국내 최고 주택시공업체들과 합자하여 건설될 것입니다.

- 주택은 1,4000평방피트의 연립주택주터 3,600 평방피트의 단독주택에 이르기까지 다양한 평면도로 구성되어 있습니다.

- 구성된 가격은 광범위한 구매자들을 수용할 수 있도록 $400,000에서 $800,000이상의 가격으로 구성되어 있습니다.

- 최대 300,000 평방피트의 사무실/창고형 공간이 있습니다.

고급임대
아파트 복합타운
센터

코타 베라 커뮤니티 편의시설

이상적 특징들의 집합체

코타 베라는 주민들의 필요를 충족시키고 편의를 제공할 커뮤니티 시설들에 접근하기 쉽게 설계되어 있습니다. 이곳에는 지역 상징인 중앙 광장이 있는 타운센터, 새로운 초등학교, 혁신적인 커뮤니티 헬스와 피트니스 시설, 하비스트 웰니스 센터 등이 있습니다.

도보 접근이 가능한 타운센터

인근의 타운센터는 부티크 상가, 뜰 안의 레스토랑과 만남의 광장들을 배치함으로써 매력적인 가두 풍경을 보여주게 될 것입니다. 다양한 상점, 레스토랑 및 기타 편의시설들은 개발의 중심지에 자리잡게 될 것이며, 모두 주거지역에서 짧은 도보 거리에 위치하고 있습니다. 또한 사무실과 창고 공간은 커뮤니티 중심에 고용기회를 가져올 것입니다.

명문학교

지역 안 학교들은 캘리포니아 명문학교들로 인정되며 전국 도시학교개조센터가 그 우수함을 인정하였습니다.

공원과 오락

사람들이 찾아오는 뜰, 산책길, 정원으로 구성된 중앙광장은 타운센터 내의 구심점 역할을 하게 될 것입니다. 또한 대형 커뮤니티 공원은 주민 전용 수영장과 클럽하우스 뿐 아니라, 야외콘서트와 영화의 밤과 같은 커뮤니티 모임을 위한 스포츠 코트, 다목적 필드, 그리고 이벤트 파티오 등도 구비할 예정입니다. 또한 코타 베라를 휘감은 산책로는 야외활동 시 유대감과 지역적 연결성을 더욱 고취할 수 있도록 더 큰 규모의 오테이 랜치 산책로와 연결되도록 할 예정입니다.

우수한
명문학교 도보접근
타운센터

각 세대를 위한 고품격 주택

코타 베라는 독신자, 자녀가 있는 가정, 다세대 가정, 자녀가 독립한 가정, 및 은퇴자 등 광범위한 구매자들을 위한 다양한 평면과 스타일로 설계된 14개의 신규주택단지로 구성될 것입니다. 주거 지역은 산책, 자전거, 그리고 이웃과의 사교활동을 독려할 수 있도록 산책길로 연결되어 있습니다.

프로젝트 일정

프로젝트 장점

전문가 팀

홈페드 경영진은 부동산전문 변호사, 토지개발자, 엔지니어링 회사, 그리고 여러 개발 전문가들과 중요한 관계를 맺으며 도움을 받고 있습니다. 그리고 이들 중 대부분과는 몇십년 동안의 비즈니스 관계를 유지해오고 있습니다.

프로젝트 요약
이민법무법인	스톤 그레고렉 앤 곤잘레스 유한책임회사 (Stone Grzegorek & Gonzalez LLP)
경제 조사	퍼포먼스 이코노믹스 (Performance Economics)
시장 조사	스티븐 A. 아라노프 (Steven A. Aranoff )
법률자문	쉐파드, 뮬린, 리히터 앤 햄튼 유한책임회사 (Sheppard, Mullin, Richter & Hampton LLP)
엔지니어링	헤일 엔지니어링 (Hale Engineering)
타운센터 건축업체	험프리 앤 파트너스 아키텍츠(Humphreys & Partners Architects)

부동산에 대한 1순위 담보권 제공

현재 담보 현황 (2020년 6월 기준)

프로젝트 요약
1차 인출	2019.07.02 (7M)
2차 인출	2019.10.02(11.5M)
3차 인출	2020.01.16(49M)
4차 인출	2020.04.13(6.5M)
총 인출	EB-5 자금: 74M
1순위 담보물	V8E
담보물 가치	96M
LTV	77%

I-924 프로젝트 사전승인

에스크로 인출 확인서

담보신탁 관련 서류

Deed of Trust 07.02.19 (page 1)

담보신탁 서류 공증

Deed of Trust 07.02.19 (page 22)

담보신탁 부동산

Deed of Trust 07.02.19 (page 23)

APN Number 확인 서류

담보 현황

공사 자금 100% 확보

홈페드는 EB-5 자금의 유무와 관계없이 공사 완공하는데 필요한 충분한 자금이 있습니다. 코타베 라 프로젝트는 EB-5 자금 모집에 성공 여부가 달려있지 않으며, EB-5 프로그램에 앞으로 있을 변 화에도 영향을 받지 않습니다. 또한 주목할 부분은 홈페드를 100% 소유하고 있는 모회사 제프리 금융그룹은 (NYSE: JEF) 필요한 경우 자금을 제공해 줄수 있는 충분한 자금력이 있다는 점입니 다. 제프리 금융그룹의 시가 총액은 60억 달러에 이릅니다.

대출 상환 추가 자금 출처

HomeFed의 타 프로젝트 수익금으로 Cota Vera 원금 상환 가능!!

홈페드는 코타베라의 개발 수익으로 코타베라 EB-5 대출금을 갚을 계획입니다. 하지만 투자자들께서는 우리가 EB-5 대출을 갚을 수 있는 다른 수단도 있다는 점을 알아주셨으면 좋겠습니다. 홈 페드는 에스카야 프로젝트를 포함해 전역에 성공한 프로젝트들이 다수 있고, 홈페드의 판단 아래 다른 프로젝트에서 발생된 수익을 코타베라 EB-5 대출을 갚는데 사용할 수 있습니다. 물론 EB-5 대출금은 홈페드의 오테이 내 추가토지로 100% 근저당 설정도 되어 있습니다

5년 후에 원금 상환 (가장 빠른 원금 회수 프로젝트)

PPM Supplement No. 1 (page 1)
5년 만기 후 조건부 영주권 기간 완료되어 조건해시 신청 들어가면 연장옵션 사용 불가

투자자에게 출자금을 돌려줄 수 없는 경우 제외하고는 대출이 5년 만기 이후 연장할 수 없습니다. 모집 계획서에 나와 있듯이, 대출 만기는 자금이 에스크로에서 인출된 날짜로부터 5년입니다. 대출자는 다음과 같은 경우를 제외하고는 만기를 연장할 수 없다. 예외가 되는 경우 는 투자자가 현 USCIS 해석상 "조건부 유지 기간"을 채우지 못했을 경우 3개월 단위로 만기를 연장할 수 있습니다.

새 규정하에도 TEA 조건 만족

Document 7.2_TEA Analysis 12.31.2019

결론적으로, La Media Road and Santan Luna Street, Chula Via A 91913 지역은 2019년 12월 31일자의 가장 최근 데이타 기준으로 고 실업률TEA 지정을 받을 수 있습니다.

Escaya - 샌디에고 내 분양 잘되는 지역 단지 "1위"

개발실적: 1차 Escaya 성공적인 분양 실적 (2020년 5월 31일 기준)

프로젝트 요약
전체	948 채
오픈 된 주택수	939 채
분양 수	945 채
전체 주택수 대비	99%
입주 수	851 세대
전체 주택수 대비	90%

국민이주의 전문가들이 엄선한 미국 투자이민 프로젝트입니다.
원금상환 전략과 영주권 취득을 위하여 국민이주는 각 프로젝트 구조부터 Risk 관리를 비교 분석합니다.

프로젝트 요약
프로젝트 명	아칸소 BRS 철강 미국최대철강 U.S Steel 소유	뉴욕 맨하탄 11번가 메리어트 호텔	뉴욕 유토피아 리빙 임대 아파트
지역	Osceola, Arkansas	뉴욕 맨해튼 11번가(450 11th Avenue)	Queens County, New York
R/C	Pine State R/C	Manhattan R/C	Manhattan R/C
개발사	Big River Steel	Marx Development Group	Marx Development Group
사업내용	2기 설비 확장공사	멘하튼 메리어트 호텔 신축공사(52층)	임대아파트 850세대 50층과 42층
EB-5 투자금	80만불+6.5만불(행정비)	80만불+7만불(행정비)	80만불+7만불(행정비)
대출기간	5년(I-829 접수)	5년(I-829 접수)	5년(I-829 접수)
완공 예상일	2021년 1월 완공	2023년 11월(오픈 2024년 1월)	2024년 1분기
연이율	0.5%	1%	1% (완공후 3%)
고용창출	투자자당 29명	투자자당 15.2명	투자자당 56명
담보여부	후순위	후순위	후순위
원금상환	5년(I-829 신청후)	5년(I-829 신청후)	5년(I-829 신청후)
고려사항	농촌지역 TEA	도시지역 TEA	도시지역 TEA
출구상환 계획	수익 또는 차용	재융자 또는 매매	수익 또는 재융자
장점	신속심사(Expedite Process)로 빠른 미국이민국 승인 예상	거의 준공 완료(52층 외관 완성), 이미 I-526 승인	I-526 거절시 전액 환불 보증 프로젝트 완료 후 연 3% 우대 투자 수익