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보스턴 벙커힐 공공 인프라 II 공공 임대주택

보스턴 벙커힐 공공 인프라 II 공공 임대주택

보스턴 벙커힐 공공 인프라 II 공공 임대주택

최단 기간 승인
이전 Phase1 프로젝트, 약 2주만에 미 이민국 최단 기간 승인
보스턴 주택청 관리
보스턴 주택청(BHA)이 개발사로 정부 프로젝트 관리
보증서 및 프로젝트 담보
안전한 담보로 출구전략 확보



벙커힐 공공 임대주택 프로젝트 (Bunker Hill Public and Affordable Housing Project)

보스턴 벙커힐 주택 재개발 프로젝트는 찰스타운(Charlestown) 지역에 위치한 뉴 잉글랜드 최초의 공공주택 단지인 벙커힐(Bunker Hill) 공공 및 저소득 주택 단지를 전면 재개발하는 대규모 프로젝트입니다. 벙커힐 공공 인프라 프로젝트는 벙커힐 공공 주택 재개발 계획의 일부로 단계적으로 건설 될 예정입니다. 보스턴 주택청(Boston Housing Authority, BHA)이 프로젝트를 관리하며, 저소득 및 중산층 가정을 위한 안전하고 저렴한 주택 제공을 목표로 하고 있습니다.

이전 Phase 1 프로젝트가 마감 된 후 2026년 1월, 벙커힐 저소득 공공 임대주택 프로젝트가 두번째 시리즈(Phase 2)로 탄생했습니다.

본 프로젝트는 벙커힐 주택 재개발 Phase 2로 노후화된 약 1,100세대의 공공주택을 철거·대체하여 총 최대 2,699세대의 공공·저소득·혼합소득 주택을 15개 건물로 단계적으로 조성하는 것을 목표로 합니다. 이는 주택 공급 확대뿐 아니라 수천 개의 건설 일자리 창출과 지역 경제 활성화 등 중장기적인 경제적 파급 효과를 창출할 것으로 기대합니다.





프로젝트 위치





프로젝트 현장 답사





Master Plan - BUNKER HILL HOUSING REDEVELOPMENT





프로젝트 하이라이트


프로젝트 요약
프로젝트 명

  • 벙커힐 공공 임대주택 프로젝트 (Bunker Hill Public and Affordable Housing Project)
위치

  • 매사추세츠 보스턴 시 찰스타운(Charlestown)
개발사 (JCE)

  • 보스턴 주택청 (Boston Housing Authority, BHA)
투자회사 (NCE)

  • US National Infrastructure Fund 5, LLC
리저널센터

  • US 리저널센터 그룹(New England Regional Center)

EB-5 투자금

  • $800,000 + $80,000(행정비)
총 사업비

  • $591,000,000
EB-5 자금

  • $249,600,000(42.22%)

모집 투자자

  • 312명
투자 기간

  • 5년+1년(연장옵션) 또는 I-829 접수
연 이율

  • 연 0.25%
고용 창출

  • 총 8,270명(투자자 당 26.5명)
공사 기간

  • 2022~2031년(단계적 진행)
출구 전략

  • 임대사업 수익을 포함한 정부 기관 재원
담보 및 안전장치

  • 채무권리증서에 대한 선순위 근저당 및 프로젝트 부지 1순위 근저당






자본 구조

총 사업비는 약 10억 6천만 달러로 추산되며, 연방/주/지방 정부 재원과 민간 자금, EB-5 투자금 등을 포함한 복합적 금융 구조로 조달됩니다.



프로젝트 요약
총 사업비

  • $591,000,000 (벙커힐 주택 재개발 총 사업비 $1,600,000,000의 36.94%)
EB-5 자금

  • $249,600,000 (42.22%)
개발사/정부 자금

  • $341,400,000 (57.78%)


프로젝트 자금구조




출구 전략

프로젝트 요약
자금 선순환 구조

  • 정부 자본 + 해외 자본이 소모되지 않고 순환하는 구조
    일회성 개발이 아니라 지속 가능한 공공주택 공급 체계를 구축하는 것을 의미
완공 후 수익 흐름

  • 1. 임대료 수입 : 공공주택 임대료 수입 발생
    2. 시정부 환수 : 임대료 수입 → 보스턴시로 환수
    3. 재투자 : 환수된 자금 → 다른 공공주택 사업에 재투자
    4. 지속 가능성 : 정부 자본 + 해외 자본이 소모되지 않고 순환


프로젝트 위치

프로젝트 요약

  • 프로젝트는 보스턴시(City of Boston)가 소유한 27에이커 부지에서 진행됩니다. 전체 Bunker Hill 공공 주택 재개발 계획에서는 2,699개의 신규 주거 유닛을 15개 건물에 걸쳐 10년 동안 단계적으로 건설할 예정입니다. 또한 교통, 공공시설, 공공 공간 및 지속 가능성 개선을 지원하며, 개인 주거 및 상업 시설 개발은 포함되지 않습니다. 보스턴 주택청(Boston Housing Authority, BHA)이 관리하는 이 프로젝트는 저소득 및 중산층 가정을 위한 안전하고 저렴한 주택 제공을 목표로 하고 있습니다.



영구영주권(조건해지)을 위한 고용 창출

이 프로젝트는 8,270개의 일자리를 창출할 예정이며, 이는 312명의 EB-5 투자자에게 요구되는 3,120개 일자리 요건을 165% 초과하는 수치입니다.



프로젝트 요약
직접 고용

  • 건설 및 인프라 작업을 통해 창출
간접 및 유발 일자리

  • 프로젝트로 인해 발생하는 경제 활동(예: 공급망 비즈니스 및 서비스 제공업체)에서 창출




안전 장치 EB-5 자금 담보

프로젝트 요약
자금 구조

  • US National Infrastructure Development Fund 5, LLC(NCE)에서 모집한 EB-5 자금을 정부기관(BHA)이 선정 · 위임한 금융기관이 중계하여 본 인프라 개발 사업에 자금이 단계적으로 조달 됩니다.
대출 담보

  • EB-5 대출(EB-5 Loan)은 채권 발행자가 제공하는 담보(mortgage)로 보장됩니다. 보스턴 주택청(BHA)은 공공 관리자 역할로 자금이 적절히 사용되도록 관리,감독을 진행합니다.
담보 설정

  • 공사 부지 일부 또는 공공 자산에 근저당권을 설정하여, EB-5 투자자 보호를 위해 투자금 회수 시점까지 담보를 유지합니다.


벙커힐 프로젝트 선택 이유
프로젝트 요약
  • 보스턴 주택청 관리

    EB-5 자금을 배분하며 공공 자금 사용 감독: EB-5 자금 관리 집행 감독

  • 공공 인프라 프로젝트

    교통, 공공시설, 공공 공간 및 지속 가능한 인프라 개선 지원

  • EB-5 자금 안전장치(담보)

    EB-5 투자는 보스턴주택청과 행정계약된 금융기관의 EB-5 대출금 상환 보증서(bond)와 정부소유의 토지담보로 원금상환



리저널센터

New England RC(US Regional Center)



프로젝트 요약

  • 리저널센터는 New England Regional Center로, USRC의 동업 회사입니다.

    US Regional Center Group(USRC)은 KT Capital Group, LLC가 관리하는 미국에서 가장 큰 규모의 미 이민국 승인 리저널센터 중 하나로 시애틀, 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 뉴욕, 보스턴, 유타에서 운영하는 10개의 리저널센터가 모인 대형 EB-5 지역센터 그룹입니다. 전문성과 경험이 풍부한 보수적인 자산운용사 및 리저널센터로 EB-5 프로그램이 안정적으로 관리 운영됩니다.

    13년의 기간 동안 현재 약 2조 규모(1.4B)의 EB-5 프로젝트를 후원하고 있습니다.



리저널센터 실적 및 주요 프로젝트



프로젝트 요약
I-526 승인 실적

  • 99.5%의 높은 이민 승인율
성공적인 고용 창출 사례

  • 40,000건 이상의 미국 내 고용 창출
프로젝트 완공

  • 이미 6개의 개발 프로젝트 모두 공사 완료


US 리저널센터의 차별성

프로젝트 요약
경험

  • US 리저널센터의 경험 많은 관리팀이 EB-5 전문 변호사, 은행가, 회계사, 경제학자와 함께하여 EB-5 과정을 순조롭게 진행하도록 돕습니다.
독립성

  • US 리저널센터는 EB-5 자금을 사용하는 프로젝트 개발사나 차용자와 소유나 제휴 관계가 없습니다.
참여

  • 대부분의 리저널센터와 달리, US 리저널센터는 단순한 서비스 제공자가 아니라 EB-5 투자자와 함께 NCE의 일원이 됩니다.
규정 준수

  • US 리저널센터는 관련된 모든 프로젝트와 제안이 USCIS와 모든 관련 SEC 규정을 따르도록 합니다.




US 리저널센터 실적

프로젝트 요약
I-526 승인

  • 접수된 미국투자이민
    I-526 청원서 중 99.5%가 승인
고용 창출

  • 40,000개 이상의 미국 내 일자리 창출
완료 프로젝트

  • 1,400,000,000달러 이상의 EB-5 프로젝트 후원






개발사

BOSTON HOUSING AUTHORITY



프로젝트 요약

  • 보스턴 주택청(Boston Housing Authority, BHA)은 보스턴시의 공공 주택을 관리하고 저소득층 주민들에게 안정적인 거주 환경을 제공하는 기관입니다. 1935년에 설립되어 보스턴시 정부 산하에서 운영되며, 연방 및 주정부의 지원을 받아 공공 주택과 임대 지원 프로그램을 관리하고 있습니다. BHA는 보스턴 내 공공 주택을 유지·보수하며, 저소득층 가구가 안정적으로 거주할 수 있도록 지원합니다. 또한, 섹션 8 주택 바우처 프로그램을 운영하여 민간 시장에서도 주거 지원을 받을 수 있도록 하며, 노인·장애인·저소득층 가족을 위한 맞춤형 주거 지원 프로그램을 제공합니다.

    현재 BHA는 Bunker Hill Housing Redevelopment 프로젝트를 진행 중입니다. 찰스타운(Charlestown) 지역의 Bunker Hill 공공 주택 단지를 재개발하여 혼합 소득 주거 단지로 조성하는 것이 목표입니다. 이 프로젝트는 민관 협력 방식으로 추진되며, 총 2,700개 이상의 신규 주거 유닛을 건설할 예정이며, 이 중 1,100가구 이상은 공공 주택으로 유지됩니다. Bunker Hill 재개발 프로젝트는 기존 거주자들의 재정착을 돕고, 커뮤니티 공간, 녹지, 상업 시설을 포함하여 보다 쾌적한 주거 환경을 조성하는 것을 목표로 합니다. 이를 통해 공공 주택 거주자의 삶의 질을 향상시키고 지역 사회의 주거 환경을 개선할 것으로 기대됩니다.



프로젝트 비교

프로젝트 요약

프로젝트

위치

  • 매사추세츠 보스턴 시 찰스타운(Charlestown)

  • 뉴욕 맨해튼 5번가

  • 뉴욕 퀸스 프레쉬메도우

리저널센터

  • US 리저널센터 그룹(New England Regional Center)

  • USRC (NYC Regional Center, Inc.)

  • Manhatten RC

개발사

  • 보스턴 주택청(Boston Housing Authority, BHA)

  • Five Points Development

  • Utopia Realty, L.L.C. and Mays Associates, L.L.C.

총 사업비용

  • $591,000,000

  • $303,433,416

  • $836,466,161

EB-5 자금

  • $249,600,000

  • $40,000,000

  • $254,900,000

EB-5 비율

  • 42.22%

  • 13.18%

  • 31.31%

EB-5 투자금

  • 80만불+8만불(행정비)

  • 80만불+8만불(행정비)

  • 80만불+7만불(행정비)

모집 투자자

  • 312세대

  • 50세대

  • 328세대

투자 기간

  • 5년+1년(연장옵션) 또는I-829 접수

  • 2년+1+1+1

  • 3년+1년

연 이율

  • 0.25%

  • 0.25%

  • 1%, 완공 후 3%

담보 설정

  • 채무권리증서에 대한 선순위 근저당 및 프로젝트 부지 1순위 근저당

  • 후순위 근저당

  • 프로젝트회사(UCC)담보 및 차주주식담보

출구 전략

  • 임대사업 수익을 포함한 정부 기관 재원

  • 분양 및 재융자 (필요시 전체 매각)

  • 임대소득 / 재융자

고용 창출

  • 총 8,270명 (투자자 당26.5명)

  • 1,399.6명

  • 5,438.31명



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