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    • No.6 미국에 간다면 피할 수 없는 부동산 구입- 절차와 비용

    2020. 03. 25 이지영 외국변호사(미국)



    • 미국 이민을 선택하신 분들께서는 그 정착의 수순으로 거주하실 부동산을 찾게 되시고, 미국 이민을 계획하시지 않는 분들 중에서도 미국의 부동산에 많은 관심을 보여주고 계십니다.
      그래서, 오늘은 미국 부동산을 구매 하실 때 알고 계셔야 할 절차와 대략적인 비용에 관한 설명을 드리겠습니다.

    저는 2003년부터 뉴욕과 뉴져지주에서 부동산과 상법에 관한 변호사 업무를 해 왔습니다. 저의 경험이 미국 부동산에 관심있으신 여러분께 도움이 되셨으면 하는 바램으로 시작합니다.



    부동산 구매 / 절차 & 비용

    시작하기 전에,
    최근 우리나라도 그렇고, 사실상 우리 지구 전체에 코로나 바이러스의 근심이 닿지 않는 곳이 없는 것 같습니다. 미국 부동산 시장도 이 사태의 영향으로 여러가지 변화를 겪고 있습니다. 이와 연관된 몇 가지 업데이트를 여러분께 전달해 드리겠습니다.

    미국 부동산 업계에서도 사회적 거리두기의 실천이 적용되어, 개인적 만남은 당분간 취소하고, 화상통화 등을 통한 회의와 고객 면담을 진행하며, Zoom, Instagram, Facebook Live, Youtube 혹은 회사 자체의 웹사이트를 통한 인터넷이나 앱을 이용하여 가상투어로 매물을 보여주는 방식이 채택되었습니다. 미국 부동산 업계, 온라인 가상투어로 매물소개 예시 가상 이미지/출처 포함

    코로나 사태로 인하여 미국연방준비제도 (FED, Federal Reserve System)이 이미 이자율을 2회 걸쳐 제로에 근접한 정도로 인하했습니다. 이러한 조치로 인해 모기지 이자율이 더 낮아 질지도 모른다는 에측도 있습니다.

    그러나, 은행들이 이미 꽤 낮은 (평균적으로, 30년 3.36%, 15년 2.77%, 5년 3.01%) 모기지 이자율이 더 낮출지는 아직 알 수 없습니다. 만일, 더 낮아 지면 부동산을 구매하시는 분들께는 좋은 소식이 되겠지요. 또한, 어려워지는 경제 때문에 부동산을 팔려는 분들이 많아 질 것이라는 그래서 부동산 가격의 일시적 하향 변화가 있을 것이라는 예상도 있습니다. 이는 미국 부동산 업계의 단기적인 변화와 예측으로, 코로나 사태가 진정되기까지 얼마나 걸릴지 알 수 없은 상황으로, 앞으로의 부동산 시장의 향방은 부동산 혹은 투자 전문가들도 예측하기 어렵다고 합니다.


    미국 부동산 매매 절차 소개

    이제 본 주제로 돌아가서,
    일반적인 미국 부동산 매매 절차에 대해 말씀드리겠습니다. 미국의 부동산 매매 프로세스는 한국 에 비해 많은 서류 검토와 시간이 필요하며, 해당 주 나 그 외 관할 행정구역 그리고 건물의 종류 등에 따라서 차이가 있습니다.

    오늘 제가 말씀 드리는 것은 일반적인 안내입니다. 미국의 부동산 매매 방식은 주에 따라 크게 두 종류로 나뉩니다. 이 두 종류란, 에스크로 회사가 주요 역할을 하는 주들과 각각 셀러와 바이어의 변호사가 주요 역할을 하는 주들을 말합니다.

    대부분의 서부에 위치한 주들은 편의상 공식명칭 에스크로 클로징 스테이트라고 부릅니다. 에스크로 회사가 셀러와 바이어와 융자은행 사이에서 모든 서류 등의 조율을 하며, 통상 드라이 (dry) 클로징이라고 부르는 융자서류와 매매서류를 서명하는 날 실제 자금이 지급되지 않고, 서류 작업을 먼저 하고 대금이 나중에 치루어 집니다. 이 과정을 에스크로 회사에서 진행 합니다.

    • 에스크로 클로징 주 (서부)
      알라스카, 아리조나, 캘리포니아, 하와이, 아이다호, 네바다, 뉴멕시코, 오레곤, 워싱턴주

      변호사 클로징 주 (동부, 남부)
      나머지 41개 주

    이 장치와 절차를 채택하는 주는 알라스카, 아리조나, 캘리포니아, 하와이, 아이다호, 네바다, 뉴멕시코, 오레곤 그리고 와싱턴주입니다. 에스크로 스테이트에서는 부동산 클로징에서 서류의 서명이나 자금 지급의 안내등의 업무를 주로 에스크로 회사에서 진행합니다.

    제가 변호사로 업무를 하는 뉴욕과 뉴저지를 포함한 대부분의 동부와 남부의 주들, 즉, 위의 아홉개 주를 제외한 41개 주는 변호사 클로징 주에 속합니다.

    같은 에스크로 클로징 스테이트(Escrow State)나 변호사 클로징 주(Attorney State)라 하더라도, 각 주, County, City, Village 등 지방정부에 따른 특기 사항이 있으므로 구입하시는 부동산의 위치에 따라서 구체적인 세부사항을 알아보시는 것이 좋습니다.

    여기서는, 위의 각 구룹에서 한국 고객님들의 부동산 구매가 가장 활발한 New York (Attorney State) 와 California (Escrow State) 를 대표로 부동산 취득 절차를 정리 하였습니다.


    프로젝트 요약
    New York (변호사 클로징 주) California (에스크로 클로징 주)
    1
    • 관심있는 부동산 서치 - 인터넷 신문 등, 혹은 부동산 에이전트로부터 소개
    2
    • 부동산중개인 선정
    3
    • 융자은행과 상담, 사전승인(pre-approval) 받기
    • 은행의 3가지 승인
      1. 사전승인(신용등급)
      2. Commitment/조건부 승인(매물 감정가 포함)
      3. 은행 최종 승인
    4
    • 예산에 따른 계약금(downpayment) 준비
    5
    • 매물 결정
    6
    • 오퍼 (Offer) 넣기 (약 1 페이지)
    • 계약서 (약 10 페이지, 오퍼 대신), 보증금 (Earnest Money Deposit( $5,000 - $10,000) 정도와 함께 제출
    7
    • 셀러가 오퍼를 받아들이면 셀러의 변호사에게 계약서를 작성하여 바이어의 변호사에게 전달
    • 법적 효력 있는 최종 계약서 (약 1-2 페이지) 앞의 오퍼과 통합하여 동시 효력 발생
    8
    • 건물 조사 (Home Inspection, 계약서 서명 전에) 자격증 있는 건물 조사관이 실시

      *개인적 의견
      Home Inspection 은 계약서 서명 전에 하시길 추천!
    • 건물 조사 (Home Inspection)
    9
    • 변호사들을 통한 계약서 조율 합의
      - 바이어가 계약서에 서명하면서 계약금을 셀러 변호사의 에스크로 계좌로 지불
    • 건물 조사 결과와 계약서 조항에 따른 수리 요청, 자격 재 조정 혹은 계약 취소
    10
    • 소유권(Title Search) 조사, 예. 등기부 열람
    11
    • 은행: 부동산 감정
    12
    • 은행: 융자 조건부 승인 (Loan Commitment with Conditions)
    13
    • 은행: 융자 최종 승인 (Loan Clearance)
    14
    • 최종 매물 검사 (Final Walk Through)
    15
    • 클로징 - 은행 보증 수표 준비
    • 에스크로 클로징 - 은행 보증 수표 준비

    여기까지 구매하실 부동산 서치부터 클로징이 이루어질때까지 대략의 과정을 말씀드렸습니다.



    부동산 구매 시 비용

    다음은, 미국 부동산 구매 시 드는 비용을 알아보겠습니다.

    부동산 계약을 하실 때 매매대금의 일정 부분은 계약금으로 지불하시게 되고, 중도금은 계약에 따라 있는 경우도 있고, 그리고 나머지 잔금을 치르면서 부동산의 소유권을 인수받는 절차를 클로징이라고 하는데, 보통 시간과 장소를 정해서 관련된 모든 분들 - 셀러, 셀러 변호사, 바이어, 바이어 변호사, 은행 변호사, 타이틀 클로저 등이 한 자리에 앉아서 혹시 해결 안된 사안을 합의하고, 잔금과 각자 해당 비용등을 지불하고, 소유권 이전에 관한 모든 서류의 서명을 합니다.

    부동산을 사실 때는 (파실때도 비용이 들지만) 부동산 매매 가격 외에 비용이 듭니다. 한국에서도 복비나, 등기비나, 융자관련 비용이 드는 것과 비슷합니다. 그런데 대부분의 비용이 클로징때 정산되고 지불되기 때문에, 이 비용을 편의상 클로징 비용이라고 합니다. 클로징 비용의 주요 내용은 다음과 같습니다.

    프로젝트 요약
    셀러 (매매가의 1.2-1.4 % 와 부동산중개비) 바이어 (매매가의 2.5 - 3 %)
    • 기존 융자금 변제 (Mortgage bank payoff) 와 관련 비용
      등기비
      건물 조사 및 터마이트 조사 결과
      수리, 처치 비용 (바이어에게 크레딧으로 줄 수도 있슴)

      세금 (Taxes):
      부동산세 1-3 개월
      거래세 (Transfer Taxes, 주, 시 등)

      콘도:
      콘도 매니지먼트 (Home Owner’s Association) 비용
      관리비
      서류준비비

      변호사비
      에스크로 담당하고 있는 회사의 서비스 등 일체 비용 (예스크로 클로징 주)

      부동산 중개 수수료
    • 소유권(Title):
      소유권 조사비, 소유권 보험료, 등기비

      세금 (Taxes):
      부동산세 1-4 개월 선지급, 근저당세 (Mortgage Tax), 호화주택세 (Mansion Tax, NYC), 예. 뉴욕/호화주택세, 부가가치세 (타이틀 조사비용에 대한)

      은행: (융자은행에 선지급)

      신용 조사비,감정비용,은행 서류 수속비,융자 금액의 1% 정도의 융자 수수료,PMI (private mortgage insurance) 2-3 개월 선지급액,주택보험 1년간 선지급액

      콘도:
      콘도 매니지먼트 (Home Owner’s Association) 비용

      변호사비
      에스크로 담당하고 있는 회사의 서비스 등 일체 비용 (예스크로 클로징 주)

    해당 주, 타운에 따라서, 각각 추가의 납세의무가 있을 수 있음을 알아주시기 바랍니다.

    그리고 마지막으로, 클로징때, *당부 말씀 주택 보험 (Home Owner’s Insurance) 를 반드시 구매하시는 것을 추천합니다. 경우에 따라서는 (계약의 내용에 따라서) 셀러가 1년간 유효한 Home Warranty (아주 기본적인 사항만 커버해 주는데) 를 구입하기도 합니다.

    은행 융자를 받는 경우에는 은행이 주택 보험을 은행이 요구하기 때문에, 꼭 가입을 하게 되는데, 융자가 없는 경우는, 소유주의 뜻에 따라 개별 보험을 구입합니다. 일반적으로 이러한 일반 주택의 경우 주택 보험 (Home Owner’s Insurance) 는 아주 비싸지는 않기 때문에 요구사항이 아니더라도 잊지 말고 꼭 가입하시기를 권합니다.

    다음 기회에 콘도에 대해서 따로 말씀 드리려고 하는데요, 콘도의 경우는, 콘도의 경우는 콘도 건물 자체에 보험이 있는데, 클로징 전에 그 보험증을 확인 하셔야 하며, 그에 더하여 콘도 유닛 주택보험 (Condo Unit Owner’s Policy)를 구매 하시기를 추천합니다. 콘도 전체 보험은 건물 자체와 공동 소유 지역에 대한 재해, 상해 등에 대한 보상만 커버 되기 때문에, 콘도 내부의 장치, 물품의 파손이나 재해 혹은 상해 등에 관한 보상이 적용되는 콘도의 각 유닛 주택보험에 가입하시는 것이 좋습니다.

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