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1 2018.08.02 투자와 투기는 다릅니다
2 2018.08.10 투자이민 신청자의 리스크
3 2018.08.18 PTC의 오해와 진실(1)
4 2018.08.18 PTC의 오해와 진실(2)
5 2018.10.26 금융 환경 변수의 변화와 EB-5 프로젝트 Risk에 대하여

No.2 "PTC 투자자들이
자주 하는 질문 (1~4)"

2018. 08. 18. S. Y. Nam



EB-5 프로그램을 통해 미국 영주권 취득을 검토하고 계시는 투자가 분들께서는 프로젝트 선정에 대해서 많은 고민이 있을 것입니다. 각기 다른 프로그램의 장점과 단점, 그리고 관심을 두고 있으신 프로젝트의 내면적 위험(Risk)에 대해 여기 저기에서, 단 한줄의 정보 또는 단 한마디의 의견/주장 등을 접하게 될 것입니다.

문제는 그러한 정보의 객관적인 진실성(Truthfulness)입니다. 네모를 네모로, 동그라미를 동그라미로 정확히 알고 나서 본인 스스로 프로젝트 선정의 의사 결정을 내린다면, 후회와 아쉬움도 없을 것입니다. 하지만, 잘못되고 왜곡된 정보 및 주장에 근거하여 눈이 가려 자칫 본인의 의사 결정을 맡기게 될 경우에는 제대로된 의사 결정 기회 조차도 박탈당하는 결과가 됩니다.

* 이하의 내용은 PTC 프로젝트 관련, 행여 있을 수 있는 오해들에 대하여 좀 더 자세히 밝힘으로써, 잠재 투자가 분들께서 보다 합리적인 판단에 도움이 되었으면 하는 마음으로 작성한 내용입니다.


질문 1. PTC 프로젝트를 진행시
5년 후 투자금을
채권으로 상환받는다던데...
확정인가요?

  답변 : 그렇지 않습니다. 정확하게는 PTC가 결정을 하게 되겠지만, 추론컨대 그런 경우로 귀결되려면 다음에서 밝히는 것과 같은 환경 변수가 전제될 경우에서만 채권으로 상환 받을 가능성이 높게 된다고 할 수 있겠습니다. 여타 경우에는 현금으로의 상환이 이루어질 것입니다.

Step1. PTC가 자금을 차입해 가는 날짜(COD)의 발행 시장 조건 즉, 만약 EB-5 프로그램이 없다면 이날은 PTC가 채권 시장에서 직접 자금을 조달하는 날이 되며, PTC가 조달할 수 있는 시장 금리 수준은(MMD + Spread) (2018. 08. 18. 현재 약 3.83% p.a. 수준입니다.)

Step2. 만기 6개월 전날 PTC가 시장에서 채권을 발행하여 조달할 수 있는 금리 만약 COD날의 금리(a) 보다 만기 6개월 전의 금리(b)가 더 높은 상황이라면, 즉, [ (a) < ((b) + 발행 부대 비용) ] 이라는 조건이 펼쳐진다면, PTC는 기존 EB-5 투자가들에게 3.83% p.a. 확정 수익률 채권으로 상환하게 될 것입니다. 나머지 경우는 현금 상환이 이루어지게 될 것입니다.

Step3. '확정적이라고 단정'한다는 말은, 신도 못 맞추는 미래 채권 시세를 이 자리에서 그것도 며칠 뒤가 아닌 5년 뒤의 가격을 감히 낮아진다고 단정적으로 예측한다는 뜻입니다.

미국 채권 시장에서는 미국 정부의 재무성 증권 규모가 제일 크고, 그 다음으로 Mortgage 관련 증권, 회사채에 뒤이어 지방채 증권이 큰 비중을 차지하고 있습니다. 지방채권만을 볼 경우, 금년 기준 매월 약 36.5조원 규모가 신규 발행되고, 유통 시장 에서 매월 약 14.2조원이 거래되고 있는 엄청난 시장입니다. 당장 내일의 시장 상황을 (채권 수익률 또는 다른 표현으로는 채권 가격) 모를진대, 어찌 5년 뒤의 시장 상황을 이자리에서 결정지어 시세를 논할 수는 없을 것입니다.

매일 거래되는 채권 중 절반은 매수자이며, 이들은 미래 채권 시세가 올라간다고 믿는 사람들입니다. 미래 채권 시세가 내려갈 것이라고 믿으신다면, 지금 당장 채권 선물을 매도하시면 이익을 보실 것입니다. 틀릴 경우는 그 만큼 손실을 보실 것은 당연합니다. 오늘의 방대한 시장은 모든 정보를 반영하여 가격이라는 보이지 않는 손의 힘으로 그 합리적인 해답을 제시하고 있는 것입니다.

질문 2. 미국 정부가 2015년 말 부터 계속 금리를 올리고 있기에 채권 가격은 떨어질 수 밖에 없지 않나요?

  답변 : 반드시 그렇다고 볼 수 없습니다.
말씀하신 것 처럼, 미국은 기준 금리를 2015년 12월 이래로 [0.00%~0.25%]에서 부터 지속적으로 7차례나 올리면서 현재 [1.75%~2.00%] 수준에 와 있습니다. 뿐만 아니라 향후에도 몇차례 더 올릴 가능성을 내비치고 있습니다. 채권시장은 이같은 스케줄과 점도표 내용을 다 반영하여 거래되고 있는 복잡다단한 시장입니다. 

그간의 궤적을 살펴보면, 단기물들은 가격 하락 쪽으로 반영이 나타났지만 10년 이상의 장기물들은 아이러니칼하게도 가격이 거꾸로 올라간 기간이 더 많았으며, 현재 가격 수준은 첫 번째 금리 인상 당시의 가격 보다도 더 높은 상황을 유지하고 있습니다. 즉, Yield Curve가 평탄화(Flattening)되고 있는 중입니다.

[ FRB의 금리 인상 시점과 MMD 10Yr 수익률 추이 ]





미국 시장 내의 수 많은 기관 투자가들이 보유 자산의 만기 구조를 조정하면서(Duration 조정), 장기물들은 강세를 단기물들은 약세를 보인 것으로 추정되며, 한편으로는 미래의 경기 및 경제 정책의 전개 과정을 반영하고 있다고도 볼 수 있겠습니다.

[ 지방채권 수익률(MMD)과 FRD의 기준금리 동향(FFR) ]





* 따라서, 미국 금융 정책의 방향이 금리 인상 쪽으로 나타나 있다 하더라도 장기물의 채권 가격 흐름은 단순하게 약세될 것이라고 단정짓는 것은 '시장의 섭리'를 너무 낮게 평가하여 내리는 순수한 개념일 뿐이라고 말씀드리겠습니다.
마치 "기업들이 지금 계속 돈을 버니 내년도 주가는 반드시 올라갈 것이야"라는 것과 같은 비유와 같습니다.



질문 3. 상환 받은 채권을
현금화하기 위해 팔면
무조건 손해를 보나요?
손해 규모는 큰가요?


  답변 : 그렇지 않습니다.
이 부분은 다음과 같이 단계별로
설명드리도록 하겠습니다.

1. 채권을 만기까지 보유하시면 손실은 없을 것입니다. 보유하신 채권은 연 수익률 3.83% (2018.08.18 현재 금융 시장 조건 전제)의 현재 금융 시장에서의 여타 투자 자산 대비 매우 훌륭한 투자 대상 자산입니다.

2. 취득 예정 채권은 원칙적으로 [29년 ~ 30년] 만기 채권이나, PTC가 [9년~10년] 사이에 원금 상환 권능을 가지고 있는 채권인 바, 장차 향후 유통 시장에서의 가격 결정 기준은 10년 짜리 채권으로 판단되어 시장 참가들에 의해 거래될 것입니다.

3. 굳이 시장 흐름을 고려하지 않고, 5년 뒤 즉각 시장에 매도하기로 결정하신다면, 이는 곧 매각 당일의 시장 가격(수익률)과 3.83% p.a.과의 차이가 곧 손익에 (Capital Gain or Loss) 영향을 줄 것입니다. 만약 그 날의 시장 가격(수익률)이 3.83% p.a. 보다 더 낮다면(높다면) 손실(수익)을 보게 될 수 있습니다.

4. 손실을 보는 환경 변수가 전개 되더라도 그 규모는 미미할 것입니다. 이는 과거 약 20년 간의 해당 채권과 유사한 기존 발행 채권의 가격 변동성을 미루어 보았을 때의 결론입니다. AAA 등급의 지방채권 가격은 세금 혜택에 힘입어 미국 정부채(Treasury) 보다도 비싸게 현재 시장에서 거래되고 있습니다.

(2018.08.18. 현재 지방채 AAA 10년 ; 2.43% p.a., vs 미국 정부채 10년 ; 2.88% p.a. ) 지방채 투자의 주축은 시세 차익을 목적으로 한 거래(자본이득,Capital Gain) 보다도 확정부 수익을 장기간 유지하는 부류가 일반적이기 때문입니다. 최근 지난 1년 반 동안의 기간은 지방채 가격이 가장 변화가 심했던 기간으로 평가됩니다. 물론 지난 과거의 결과가 반드시 미래의 과정을 그대로 이야기할 수는 없겠지만, 투자자산 대상물로서의 변동성은 현존하는 투자 대상 중 가장 변동성이 작은 자산중의 하나임은 분명합니다. (과거 20년 동안 전체 기간의 최고/최저 중간값으로 분석하더라도 변동성_Volatility는 약 7% 남짓)

*따라서, 장기 채권이니 수익률 올라가면 엄청난 손실을 볼 것이라는 이야기는 시장 상황과 현실을 무시한 단순 추정에 불과한 이야기입니다. 가격의 변동성(Volatility)은 곧 위험(Risk)입니다. 변동성에 기초한 PTC 채권의 본질적 위험(Intrinsic Value Risk)은 통계적 계산에 기초할 경우, U$50만불 기준 5년 기간 최대 약 U$3만불 이내로 특정 유의 수준 하에서 머물 것입니다.

5. 할인하면 손해 본다는 주장은 PTC 채권과는 무관한 사안입니다. PTC 채권은 시장가로 취득 조건이 결정되고 향후 매각도 시장가로 하는 채권이기에 단지 시장 가격의 차이만 문제가 될 뿐입니다. 이 처럼 '할인'이라는 주장은 아마도 우리 일반 투자가들이 국내에서 처음으로 '채권'이라는 상품을 처음 접했을 때 겪었었던 '트라우마(Trauma)'에서 비롯된 것이 아닌가 생각됩니다. 국내에서는 『첨가소화채권』이라는 제도가 있습니다.

우리 일반 개인이 자동차를 구입하여 등록한다거나, 주택을 구입하여 등기할 경우에는 현행 규정상 일정 규모의 특정 채권(예; 도시철도채권, 지역개발채권, 제1종 국민주택채권 등)을 강제적으로 구입하여야 하는 것을 말합니다. 문제는 이 때의 강제 구입이 시장 가격이 아닌 (지자체의 재정 부실화를 우려해서) 액면가로 구입하는 점입니다.

즉, 당장 해당 채권의 시장 가격은 약 『@9,xxx원/권면』 임에도 불구 『@10,000원/권면』으로 강제 매수하는 것 입니다. 이를 현금화하려고 시장에 매각할 경우에는 그 차이 만큼 즉각 손실을 경험하게 되는 것입니다. 그리고, "현금화 하려고 채권을 매도하였는데 할인을 해서"손실을 봤다는 이야기를 들어 보셨을 겁니다. 이런 과정은 당연히 손실입니다. 그래서, 일반 개인은 '채권' 이라는 상품에 대해 그리 반갑지 않은 인상을 지니고 있기 마련입니다.

허나, 이는 일종의 준조세 제도이며 국채법, 주택도시기금법, 도시철도법, 지방재정법 등에 법령화되어 있는 사항이기 때문에 선택이 아니라 피할 수 없는 사항입니다. PTC 채권은 취득 당시 시장 가격으로 매수 확정되고, 그렇기에 사전에 손해를 봐야하는 그 어떤 가격 괴리 현상도 포함되어 있지 않습니다. PTC 채권의 Coupon 5% p.a.에 기초한 미래의 현금 흐름 및 만기 원금은 현재 시장 수익률로 할인되어 그대로 고스란히 가격에 녹아 담겨져 있는 것입니다. 따라서, 할인하니 손해 본다는 주장은 잘못된 것입니다.

6. 향후 FRB의 추가 금리 인상이 PTC 채권 가격에 어떤 영향을 줄 것인가를 고민하는 것 보다는 여타 EB-5 프로젝트들의 사업 추진에(소요 및 공급 측면 공히) 어떤 직격탄을 날릴 수 있는가가 더 현실적인 질문이 될 수 있을 것입니다.



질문 4. 채권으로 상환 받을 경우 매각하려면 복잡하고 비용도 많이 들어가지 않나요?

  답변 : 아주 간단합니다. 만약 채권으로 상환 될 경우에는 사전에 시장 매각 관련 DVRC 및 국민이주 측에서 투자가들 대상으로 "도상 매각 훈련(Simulation) 프로그램"을 만들어 별도 세미나를 개최할 계획입니다.

1. 절차상으로는, 투자가 개개인의 투자 계좌를 개설하게 될 것이고, 해당 계좌로 PTC 발행 채권이 지정된 날짜에 입고되게 될 것입니다. 주지하시다시피 채권은 실물 인쇄가 된 것이 아니라 현재 98% 이상 관행으로 되어 있는 "Book-Entry-Only" 형태로 CUSIP 번호가 부여되어 입고될 것입니다.

2. 입고된 채권은(대략 권면 U$5,000 짜리 88매 ~89매) 투자가의 마음대로 전량 또는 자금 필요 만큼 나누어 팔 수도 있습니다.

3. 만약, 매각 차익(Capital Gain)이 발생한다면 그 차익 만큼은 세금(통상 양도세 22%)이 있겠습니다.

4. 매각 관련 수수료는 국내 HTS 주식 매매 수수료 보다는 비쌀 수 있겠지만 대략 매매 대금의 약 0.25% ~0.50%의 수수료가 경우에 따라서는 발생할 수 있을 것입니다.

5. 매각하지 않고 계속 시장 상황을 관찰하시면서 보유할 경우에는, 자동적으로 본인의 계좌에 연간 2회에 걸쳐 연 약 U$22,000 ~ U$22,500 정도의 이자 수익이 입금될 것입니다. (2018.08.18 현재기준)

6. 유통시장의 거래 가격은 기본적으로 A+ 등급의 채권 수익률로 결정되게 되어있는 바, 물량이 문제 되지 않습니다. 앞서 밝혀드린 것 처럼 지방채 만의 월간 거래는 14조원이 넘고, 해당 채권은 거의 당일 결정되는 기준 금리 동향을 반영하여 합리적으로 거래되는 것이 통례입니다.

[바로가기] PTC 투자자들이 자주 하는 질문 (1~4)
[바로가기] PTC 투자자들이 자주 하는 질문 (5~9)



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