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No.2 "미국 부동산 투자의 동향"

2020. 01. 20. 이지영 외국변호사(미국)

한국의 기관 투자가들의 해외 부동산에 대한 직접투자, 메자닌론, 선순위대출 그리고 개발 프로젝트에 대한 투자가 증가하면서, 이러한 것들을 상품화하여 펀드로 만들어서 개인투자자들의 간접투자 유치까지, 글로벌화 시대가 되면서 해외 투자에 대한 관심은 시간이 지날수록 증가하고 있습니다.

한국의 투자자들은 2019년 전반기에 7조원 (미화 $5.93 Billion) 해외 부동산 관련 투자 상품을 구매하였다고 합니다. 부동산의 가치가 안정적이며, 부동산 소유와 융자 등에 대한 규제가 비교적 유동적인 미국과 일본 등이 투자자들의 그 주요 관심 대상국입니다. 금융권도 발 빠르게 고객들의 수요에 부응하여 세계적인 체인망을 가진 부동산중개회사들과 업무제휴를 통하여 해외부동산투자를 적극 권하고 있습니다. 신한은행, 하나은행, 국민은행, 우리은행 등은 주요 PB고객들을 상대로 제휴업체와 함께 해외부동산투자 설명회 등을 개최하여 상당한 호응을 얻은 것으로 알려져 있습니다.

내국인 거주자의 해외부동산 취득은 2006년부터 취득금액한도가 점차로 확대되어 현재는 취득 금액에 제한이 없이 완전 자유화 되었습니다. 취득 신고도 한국은행 허가사항에서 외국환거래은행에 신고사항으로 간소화되어 국내 부동산을 취득하듯이 편하고 자유로운 취득이 가능해졌습니다. 해외부동산 취득은 국민인 거주자에 한해 외국환 은행 신고로 가능하며, 해외 이주 예정자, 영주권자, 외국인 거주자의 경우 한국은행에 해외 이주비, 재외동포 재산반출 등의 신고로 자금을 송금하게 됩니다.


해외 부동산 투자
해외 부동산 투자에 관심을 갖는 사람들 중 76%가 그 목적이 “투자를 통한 자본 증식” 이라고 대답했습니다. 그 외에 자녀 유학 (13%), 가족이민 (11%) 의 이유로 해외 부동산 투자에 관심을 갖는다는 답변입니다. 또한 가장 관심 있는 해외 부동산 투자 상품 유형은 주거용 부동산 (78%)이 압도적입니다.
신한은행이 2019년 5월 말 “해외 부동산 세미나” 에 참석한 100명의 고액자산가를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 이들이 가장 관심있는 부동산은 미국 (62%), 일본 (24%), 베트남 (8%), 말레이시아 (2%), 태국 (2%) 순 이었습니다.


미국 부동산 투자
뛰어난 교육 환경을 갖추고 있어서 유학생 자녀가 많고, 국가 리스크가 낮으며, 한동안 저금리로 인한 레버리지 효과를 (현재는 한국과 미국의 기본 금리 역전으로 레버리지 효과 측면은 미약하지만, 대다수의 사람들은 한국과 미국의 기준 금리 역전이 오랜 기간 지속되지 않을 것이라고 보고 있습니다.) 볼 수 있는 미국은 언제나 투자자들의 관심을 받아 왔습니다.

미국 부동산 시장은 지난 6년간 강한 성장세를 보여 왔으나, 올해 들어 주춤하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 미국 S & P사(Standard and Poor’s)에 따르면, 미국의 주요도시 20군데 중 19곳의 부동산의 가격은 2019년 제 2분기까지 모두 상승했습니다. 상승한 순서대로 적으면, Phoenix (5.83%), Las Vegas (5.51%), Tampa (4.71%), Charlotte (4.54%), Atlanta (4.5%), Detroit (4.21%), Boston (3.87%), Minneapolis (3.85%), Cleveland (3.43%), Denver (3.37%), Washington (2.89%), Miami (2.77%), Dallas (2.66%), Portland (2.36%), Los Angeles (1.57%), Chicago (1.55%), San Diego (1.33%), New York (1.11%), San Francisco (0.72%) 입니다. 다만, Seattle의 집값은 1.32% 소폭 하락했습니다.

주택시장의 수요는 왕성하여, 2019년 전반기에 미전국적으로 주택매매는 4.3% 증가했습니다. 전국 부동산 협회 (NAR, National Association of Realtors)는 앞으로도 부동산 가격은 꾸준히 상승할 것이나 단기간 많은 시세차익을 기대할 수는 없을 것으로 예측합니다.

미국 전체를 보면 외국인의 미국 부동산 구매는 급감했습니다. 이러한 결과는 중국인 부동산 매수자의 급격한 감소에 주로 기인한다고 보고 있습니다. 2017년 4월부터 2018 3월까지 1,210억불 ($121 Billion)이던 중국인들의 미국 부동산 매수액은 2018년 4월에서 2019년 5월까지 779억불 ($77.9 Billion)로 떨어졌습니다. 이렇게 중국인 바이어가 미국 부동산 시장에서 빠져나가는 현상의 원인은 중국의 경제 성장 둔화 (2018년 3.6%, 2019년 3.3%), 해외투자에 대한 중국 정부의 규제 강화, 미화의 강세, 그리고 매물의 부족 등으로 볼 수 있습니다. 미국에서 외국인들이 전반적으로 부동산을 많이 구매하는 주는 플로리다, 캘리포니아, 텍사스, 아리조나, 노스 캐롤라이나, 그리고 일리노이 순입니다.

일반적으로 부동산에 투자할 때 기대하는 효과는 몇 가지를 나열하면 다음과 같습니다.
1. 임대를 통하여 수동적 수입이 발생합니다.
2. 자산의 종류를 다양화 하여 위험분산을 할 수 있습니다.
3. 마켓 사이클을 연구하여 이익을 최대화 할 수 있습니다.
4. 부채를 이용한 투자가 가능합니다. 부동산은 실체가 있는 자산이므로 그것을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.
5. 부동산의 가치가 상승 (수입의 창출) 되더라도 매도가 이루어질 때까지 납세 시기가 연기되며, 해당이 되는 경우, 관련 비용을 적용하여 감세 혜택을 받을 수 있습니다.
6. 대출을 갚아나가게 되면서 장기적으로 유입 자금이 증가합니다.
7. 시간이 지나면서, 부동산의 가치가 상승하고, 대출 원금이 감소되면, 또 다른 대출을 통한 자본의 재생산이 가능합니다.
8. 독립적이고 완전한 소유권이 보장됩니다.
9. 장기적인 부동산 투자는 물가상승률에 대비한 최고의 투자입니다. 왜냐하면 일반적으로 부동산의 가격도 물가상승률과 비슷하게 상승하기 때문입니다.

거기에 더하여, 미국에서의 부동산 투자의 특별한 점은
1. 미국의 경제와 부동산 시장은 활발하며 성장하고 있습니다
2. 미국의 법, 규제는 투명하며, 법적으로 투자자를 보호할 수 있는 사법 절차가 있습니다.
3. 역사적으로 미국 부동산의 가치는 상승했습니다. 지난 60 년간 미국 부동산 가치 상승 평균은 6.34% 입니다.
4. 부동산은 가장 안전한 담보 이므로, 대출의 이자가 가장 낮은 편입니다.


미국의 부동산 투자 관련 정책
한국 정부가 부동산 투자에 대해 칼을 빼 들자 미국 부동산에 투자하려는 한인들이 몰리고 있습니다. 미국 부동산 시장은 기본적으로 시장경제 체제를 바탕으로 운용됩니다. 부동산 투자에 대한 일반적인 규제가 없을 뿐 아니라 오히려 부동산 구매를 장려합니다. 또한, 매년 부동산 가격이 상승하기 때문에 부동산은 안전 자산입니다. 미연방 수사국(FBI)이나 연방 국세청(IRS)에서 부동산 투자가 자금세탁이나 조직범죄에 악용되지 않도록 철저히 관리하지만, 일반 개인의 부동산 투자에 대해서는 정부에서 다른 규제를 하지 않습니다.

또한, 미국에서는 개인의 연간소득액에 비례해서 양도소득세를 산정하므로 한국에 비해 투자가 유리합니다. 연간소득이 4000만원에서 4억5000만원 사이인 경우는 약 15%, 소득이 4억5000만원을 넘는 경우 약 20%를 내면 됩니다. 또한, 주택을 구입하는 경우 주택담보대출 (Mortgage) 중 이자 부분에 대한 세금 감면 혜택을 부여하기 때문에 렌트를 하는 것보다 아예 주택을 구입하면 절세의 효과를 볼 수도 있습니다.

주택시장 활성화를 위한 주택 매매 장려 정책으로 2019년 8월 무렵까지 주택담보대출 이자율은 상환기간이 15년인 경우 2.85%, 30년인 경우 3.87% 로 대학 학자금 대출이자 (6.5-638%) 보다 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

미국 부동산 투자의 전망에 대해서는 같은 데이터를 보고도 서로 다른 전망을 내놓을 수 있습니다. 전망하는 시점에 따라서, 전망하고자 하는 예측 기간에 따라서 또 다른 전망이 나올 수 있습니다. 많은 이들이 경제 보고서 등의 데이터 보다는 신문 등 매스컴을 통해서 시장 정보에 관한 답을 구합니다. 미국 부동산의 가격 변동의 가장 큰 요인은 수요와 공급입니다. 매스컴에서는 연말과 연초에는 미국 부동산의 가격 하락에 대한 이야기를 주로 다룹니다. 11월 셋째 주 주일인 추수감사절부터 3월, 길게는 미국 세금 보고가 끝나는 4월 15일까지는 부동산 마켓이 활발하지 않습니다. 이 시기는 매매 거래량이 적은 Buyer’s Market 시기입니다. 다시 4월말 혹은 5월 초부터는 부동산 가격이 상승한다는 기사가 나옵니다. 미국의 계절적, 문화적 특성을 고려하여 접하는 정보를 재해석해야 합니다.

여기에, 미국 부동산 마켓에 실수요가 많다는 것을 보이는 한 예로, 미국 캘리포니아 지역의 2030년까지의 주택의 수요와 공급 차이 (California Housing Demand-Supply Gap) 예상을 살펴보면, 공급은 134만 유닛, 수요는 336만 유닛으로 202만 유닛이 부족합니다. 그런데 LA City 의 경우, 건축 허가가 까다롭기 때문에 보조 주거용 유닛에 영향을 주는 금리가 지난 2년간 0-0.25% 에서 2.25-2.5%로 급격한 상승세를 보였으나 부동산 가격이 하락하지 않았습니다.

미국 부동산 투자에 따르는 수익률은 지역마다 편차가 다르겠지만 San Francisco, LA, Irvine 등 은 순 수익률(Cap Rate)이 (관리비 등을 제외하고) 3.5-4.5% 의 수준입니다. 이는 매월 발생하는 월 소득(Income Gain) 보다는 매각 차액 (Capital Gain)을 선호하는 투자자들이 기대할 수 있는 수익입니다. 이 지역들의 경우 한국에서 투자하는 주거용 부동산의 경우 50만-80만 달러를 가장 많이 선호합니다. 부동산은 미국에서도 대표적인 안전 자산입니다. 참고로 뱅크 오브 웨스트 (Bank of the West) 의 자료에 의하면 2018년도 캘리포니아의 집값은 8.5% 상승했습니다. 지역에 따른 편차가 크지만 미국 전 지역 평균 주택 값은 매년 7%씩 상승세를 보입니다. 위의 지역을 벗어나면 5.0-9.0% 를 상회하는 수익률을 가진 부동산을 찾아볼 수도 있습니다.

상업용 부동산의 경우는 300만 ? 700만 달러의 투자가 가장 많으며, 수익률도 3.5-9%로 다양합니다. Bank of America, Starbucks 등 우량 임차인이 계약 되어 있는 곳, 여러 임차인들로 구성되어 있는 쇼핑몰, 도심 인근 창고 (Warehouse, 온라인 판매업의 발달로 인하여), 장기 리스 계약이 되어있는 중, 소형 오피스에 꾸준한 투자가 이루어 지고 있습니다.

국내 자산가들이 미국에서 눈여겨보는 지역은 뉴욕시와 로스엔젤레스 지역입니다.


뉴욕시 (New York City)
New York City는 동경, 런던 과 함께 세계 3대 도시입니다. 맨하탄의 경우 2014년 이후 주거용 부동산 가격이 계속 하락했으나 임대료는 상승세가 굳건합니다. 2019년 1분기에 맨하탄의 평균 임대료는 $3,217, 브루클린 $2,608, 퀸즈 $2,173 였습니다. 뉴욕은 2019년 1월부터 부동산 매매거래가 증가하고 있습니다.

일반적으로, 스튜디오 아파트가 투자대비 수익이 더 큰 아파트 보다 상대적으로 높습니다. 스튜디오 아파트 평균 월세 $2,700 (투자대비 수익률 약 7%); 원 베드룸 아파트 평균 월세 $3,500 (투자대비 수익률 약 4.4%), 3 베드룸 아파트 평균 월세 $3,700 (투자대비 수익률 약 2.4%) 입니다.

뉴욕에서는 고급 콘도를 개발 중인 시점에 투자하면 세금 절감 등 여러 혜택이 있을 수 있습니다.

그러나 고급콘도시장은 당분간 관망하는 것이 좋다는 판단입니다. 맨하탄의 고급콘도개발이 수요이상으로 이루어져 공급과잉 상태로 현재 대부분의 고급 콘도는 매도희망가격 대비 80% 선에서 거래가 되는 것으로 알려져 있습니다.


로스엔젤레스 (Los Angeles)
LA 는 영화, 예술 등 엔터테인먼트 사업을 비롯한 다양한 산업 분야가 발달되어 있습니다. 또 UC Berkeley 등 유명한 대학이 위치하고, 공항 등이 위치한 교통의 이점 등으로 고급 주택 수요가 많은 편입니다. 가주부동산중개인협회 (CAR)에 따르면 지난해 말 기준 LA 가 있는 캘리포니아주 단독주택 평균 가격은 $ 561,000로 지난해 초 1월 ($527,800) 보다 6.3% 뛰었습니다. 특히 LA County 는 지난해 1월 중간 가격이 $564,100로 시작했으나 지난해 $600,000를 넘어섰습니다. CAR은 2019년 캘리포니아주 전체 집값이 8.4%가량 오를 것으로 전망했습니다. 캘리포니아주 집값은 2012년 이후 가파른 상승세를 이어가고 있습니다.

이지영 외국변호사(미국)